SK디앤디 — 시그널 허브

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SK디앤디 부동산개발(오피스·주거·물류센터) 및 태양광·풍력 신재생에너지 발전. A 완성 · 시그널 5 · 축 8

이 허브의 성격 — SK 계열에서 이미 빠졌는데 사명과 시장 인식은 여전히 SK에 묶여 있는 회사를 격리해 보는 판이다. 성장 대시보드가 아니라 유동성·우발채무 감시판으로 세운다. 그룹 포털에서는 '계열 아님'과 '2024-03-01 인적분할로 에너지 사업 없음'을 상단에 못 박고 SK 벤치마크 비교에서 제외한 채, 재무제표 밖 PF 약정과 월별 만기 캘린더를 첫 화면에 올린다. 이 허브의 두 번째 쓸모는 반면교사다 — 계열 지원 전제가 사라졌을 때 신용등급·조달 창구·주주 구조가 어떤 순서로 무너지는지가 22개월 시계열로 남아 있어, 다른 계열사의 지분 매각 건을 볼 때 참조 케이스가 된다.

상태 divested · 기준 2025-10-01
2025-10-01 SK디스커버리가 보유 지분 31.3%(5,821,751주, 742억원)를 한앤컴퍼니에 전량 매각하기로 결정하면서 SK 기업집단에서 이탈했다. 다만 지분 이전은 단계적이다 — 한앤코개발홀딩스 지분율은 2026-03말 47.42%이고, SK디스커버리 보유분 양수 예정분까지 합산해야 78.69%가 된다(EBN 2026-07-01, 한기평 평정 인용). 즉 '계열 제외 결정'과 '지분 이전 완료'가 약 10개월 어긋나 있으므로 어느 시점 기준인지 반드시 병기해야 한다. 과제에서 준 잠정 사업축 'energy'는 2024-03-01 인적분할(신재생·ESS·연료전지 → SK이터닉스) 이전 기준이며 현재는 성립하지 않는다. 회사 홈페이지(skdnd.com)가 스스로 밝히는 사업은 공간 개발(오피스·주거/상업·지식산업센터·호텔·물류센터), 공간 운영(디앤디프라퍼티솔루션), 투자 운용(디앤디인베스트먼트 AMC), 리빙 솔루션 네 가지로 에너지는 없다.
주간 리포트 요약 WW35 · 리스크(P0·P1) 4건 · 시그널 5건
1순위 미지정 — 심각도·최신 순 자동 정렬. 빌더가 고른 것을 「핵심」으로 키우지 않는다
이번 주 시그널 5건 (1순위 미지정 주차)
긴급자사
반기말 연결 부채비율 219.7%…9월 사모사채 1,070억 만기가 유증보다 앞섭니다 ↗
SK디앤디는 2025년 최대주주 변경 이후 SK 기업집단에서 제외된 법인이어서 이 수치는 그룹 연결 실적이 아니라 그룹에서 분리된 포트폴리오의 상태로 공시됐다.
123출처 3
긴급자사
반기보고서 우발부채 주석 — 군포 책임준공 채무인수 5,520억, 대출잔액 4,290억 ↗
재무제표 밖 약정이 이 회사 최대 리스크라는 관측축이 정기보고서 주석으로 정본 확인된 형태이다.
1출처 1
주의자사
디앤디플랫폼리츠, 세미콜론문래 1,556억 유상감자 회수·수송 565억 추가 취득 ↗
스폰서 리츠가 개발자산 exit 창구로 작동한 결과가 유상감자 대금 1,556억원과 재투자 565억원이라는 두 방향의 이사회 결의로 같은 날 공시됐다.
123출처 3
주의자사
SK디스커버리 잔여 31.27% 거래종결…한앤코 지분 78.69%로 확대 ↗
SK디스커버리가 보유하던 SK디앤디 지분이 이 종결로 소멸해 SK 측 지분 연결고리가 공시상 완전히 끊긴 것으로 기재됐다.
123출처 3
관찰외부
소액주주 143명 3.63% 결집…비상무감사 선임 안건으로 임시주총 청구 ↗
최대주주 지분이 78.69%로 올라간 직후 소액주주 측이 감사 선임 안건으로 임시주총 소집 요건을 채운 것으로 보도됐다.
123출처 3
이 회사의 관측 근거

SK 계열에서 이미 빠졌는데 사명과 시장 인식은 여전히 SK에 묶여 있는 회사를 격리해 보는 판이다. 성장 대시보드가 아니라 유동성·우발채무 감시판으로 세운다. 그룹 포털에서는 '계열 아님'과 '2024-03-01 인적분할로 에너지 사업 없음'을 상단에 못 박고 SK 벤치마크 비교에서 제외한 채, 재무제표 밖 PF 약정과 월별 만기 캘린더를 첫 화면에 올린다. 이 허브의 두 번째 쓸모는 반면교사다 — 계열 지원 전제가 사라졌을 때 신용등급·조달 창구·주주 구조가 어떤 순서로 무너지는지가 22개월 시계열로 남아 있어, 다른 계열사의 지분 매각 건을 볼 때 참조 케이스가 된다.

이 회사 전용 축. 축을 정한 근거가 곧 이 허브가 다른 회사와 달라지는 이유이고, 리서치 산출을 그대로 싣습니다.

월간+이벤트 다른 1사와 공유월별 만기 도래 채무 대 확보 유동성
이 회사의 위험은 손익이 아니라 달력에 있다. 2026년 9월 1,070억(제16회 사모사채 820억·제17회 250억), 10월 1,383억(군포 트리아츠 중도금 대위변제 763억·제18-1회 200억·제18-2회 420억)이 연달아 오고 하반기 사모사채 잔액 1,690억이 전액 만기다. 반면 유상증자 납입은 10월이다. 자구계획 1,320억이 성사되면 9월말 현금 215억, 실패하면 -1,242억, 유증까지 정상이면 10월말 755억으로 시나리오가 갈린다. 사모사채는 증권신고서 의무가 없어 발행 시점에 공시되지 않으므로 정기보고서의 차입금 명세와 신평사·언론 보도가 유일한 관측 경로다.
분기(정기보고서 우발부채 주석)+이벤트재무제표 밖 PF 약정과 대위변제 트리거
생각공장 구로 하나에만 미분양담보대출 1,650억, 담보대출 지급보증 332억, 중도금대출 연대보증 1,699억이 걸려 있다(2026-03말 기준). 군포 트리아츠는 총 소요재원 3,305억 중 회사 부담이 753억이고 중도금 대위변제 763억이 10월 23일에 도래한다. 해소 조건이 '입주·잔금 납부'라서 입주가 밀리면 곧바로 본계정 부채로 들어온다. 부채비율 150~170%대만 보면 이 부담이 통째로 화면 밖에 있다.
분기+이벤트분양률과 실입주(잔금 납부)율의 괴리
반드시 분리해야 하는 두 지표다. 생각공장 구로는 분양이 상당 부분 이뤄졌는데 수분양자 파산으로 405억이 매출에서 취소됐다. 분양률만 보면 정상이고 잔금률을 봐야 손실이 보인다 — 두 지표가 실제로 반대로 움직인 실측 사례다. 시장 전체도 같은 모습이다: 2024년 이후 준공된 수도권 지식산업센터 22곳 중 잔금납부율 50%를 넘긴 곳이 3곳뿐이다(이데일리 2026-02-24).
분기 다른 1사와 공유분양수입 대 용역·공사수입의 교대
수입의 성격이 바뀌는 중이고 두 항목이 정확히 반대로 움직인다. 분양수입 비중 82.57%(2024) → 48.31%(2025), 용역·공사수입 비중 6.8% → 29.8%. 금액으로도 용역수입 710억(전년 대비 2.71배), 공사수입 619억(+85.20%)이다. 분양은 자기계정 리스크를 지고 마진이 크며, 용역·공사는 마진이 얇지만 우발채무를 지지 않는다. 두 줄을 합쳐 '매출'로 그리면 리스크 프로파일 변화가 통째로 사라진다. 2026-05-29 공덕역 자이르네 178가구 완판으로 분양형 주거라는 세 번째 수입 성격이 추가됐다.
월간지식산업센터 시장의 미분양·잔금미납·신규허가
이 회사 최대 손실원이 지식산업센터이고, 그 선행지표는 회사가 아니라 시장 통계에 있다. 2026년 1분기 수주잔고 2,449억 중 약 79%가 지식산업센터다. 시장은 미분양·잔금 미납 누적이 약 5조원을 넘었고, 월평균 거래량 357건(2024년 386건 대비 -7.5%), 월평균 거래면적 4만430㎡(최근 5년 평균 대비 -20%), 공공·사옥 제외 신규 건축허가는 단 6건이다. 국토교통부 실거래가와 지식산업센터114 통계로 매월 관측 가능하다.
월간(개관·시장공급)+분기(리츠 손익)임대 운영 규모와 프로젝트 리츠 손익의 분리
규모 축은 우상향이고 손익 축은 적자라 합치면 신호가 상쇄된다. 코리빙 '에피소드'는 2025년 초 기준 서울 7개 지점(용산·신촌·강남·서초·수유·성수 2곳)이고 회사는 2025년 1만 가구 운영, 2029년 5만호를 목표로 제시해 왔다. 그런데 손익은 본체가 아니라 개별 프로젝트 리츠에서 난다. 여기에 규제가 겹친다 — 민간임대주택특별법상 100가구 이상 단지는 연 5% 범위에서 주거비물가지수 변동률을 초과해 임대료를 올릴 수 없어 실제 인상률은 1~2%에 머물고, 국토부가 완화를 검토 중이다. 서울 코리빙 공급은 2020년 1,246실에서 2026년 1분기 7,377실로 6배 늘어 공급 측 압력도 관측 대상이다.
이벤트최대주주 확약의 유효기간 카운트다운
신평사가 등급 하향의 1순위 사유로 든 것이 '최대주주가 PEF라 계열 지원을 반영할 수 없다'였다. 그런데 그 지원 의사가 2026-08-10 정정 증권신고서로 문서화됐다 — 한앤컴퍼니는 신주 배정물량 100% 청약을 확약했고(투입·확약 자금 누계 2,200억), 제출일로부터 '최소 1년간' 공개매수를 통한 상장폐지, 장내거래·블록딜을 통한 인위적 지분 확대를 하지 않겠다고 명시했다. 즉 관측 불가였던 스폰서 의사에 만료일이 붙은 것이다. 2027-08-10 이후는 다시 관측 불가로 되돌아가므로 이 날짜가 화면의 카운트다운이 된다. 지분율 47.42%(2026-03말) → 78.69%(SK디스커버리 보유분 양수 완료 시).
이벤트자산매각의 계약 단계와 잔금 유입 단계
'매각 발표'와 '현금 유입'을 같은 칸에 넣으면 유동성 시나리오가 통째로 틀린다. 2026년 1분기에 서초 토지 330억, 신갈 물류센터 토지 360억이 체결됐고 명동 N빌딩·충무로 오피스·남양주 진접 토지·이천 물류센터·신사동 캔버스랩·명동 청휘빌딩 호텔이 계약 또는 협상 단계다. 스폰서 리츠인 디앤디플랫폼리츠가 2026-07-30 세미콜론 문래를 6,148억에 매각해 565억을 세미콜론 수송 우선주 추가 인수에, 나머지를 회사채 1,000억(만기 2026년 9월·11월) 상환과 107억 특별배당에 쓰는 구조도 같은 축에서 본다. 개발사 쪽 자금 회수 계획과 리츠 쪽 현금 흐름이 직접 연동된다.

보지 않기로 한 것 · 잴 수 없는 것 · 경계 밖

빈칸을 채우지 않기 위해 무엇을 안 보는지도 적습니다. 쓰지 않는 지표를 두면 그 자리가 영영 빈칸으로 남는 것을 막습니다.

쓰지 않음분기·연간 매출 단독 표시 금지 — 개발사업은 준공·인도 시점에 매출이 몰린다. 2024년 분양수입 7,191억이 2025년 2,154억(-70.05%)으로 꺾인 것은 사업 축소가 아니라 인식 시점 이동이 섞인 결과다. 같은 축으로 이으면 반드시 오독된다
쓰지 않음영업이익 단독 표시 금지 — 계약 취소가 이익 지표를 지배한다. 생각공장 구로에서 수분양자 파산으로 405억 매출이 취소되며 2026년 1분기 연결 영업손실 93억으로 적자 전환했다. 영업이익 자체가 2023년 1,776억 → 2024년 537억 → 2025년 378억으로 이미 3분의 1 이하다
쓰지 않음매출액영업이익률을 대표값으로 쓰지 말 것 — 개발이익 인식 분기에 비정상적으로 튀고 환입 분기에 음수로 꺼진다. 두 분기를 같은 축에 놓으면 추세가 아니라 잡음만 보인다
쓰지 않음주당지표(EPS·BPS·주가) 무보정 시계열 금지 — 유상증자로 4,468만 1,000주가 신규 발행된다. 기발행 18,617,382주 대비 약 240%로, 소급 조정 없이 이으면 전부 틀린다
쓰지 않음'SK 계열 평균 대비' 비교 금지 — 계열이 아니다. SK 벤치마크에 넣으면 비교 자체가 성립하지 않고, 신용등급 하향 사유가 바로 '계열 지원 가능성을 반영할 수 없다'였다
쓰지 않음'신재생에너지 매출' 필드 생성 금지 — 2024-03-01 인적분할로 SK이터닉스에 이관됐다. 만들면 영구 빈칸이거나 분할 전 숫자를 잘못 끌어온다
쓰지 않음부채비율·순차입금 단일값 금지 — 출처마다 기준시점과 연결/별도가 달라 163.7%와 149.2%가, 순차입금 6,039억과 6,369억이 동시에 유통되고 있다
잴 수 없음에피소드·기업형 임대 지점별 가동률·공실률 — 확인불가. '가동률 상승으로 흑자 전환' 같은 정성 서술만 확인되고 수치 시계열은 어느 매체에도 없다. 대리 지표는 서울 코리빙 총공급(2020년 1,246실 → 2026년 1분기 7,377실)과 신규 지점 사전계약률 단편 보도뿐이다
잴 수 없음부문별(분양·임대·운영·투자운용) 영업이익 분리 — 확인불가. 부문별 '수입'은 정기보고서와 이를 분해한 IB토마토 보도로 나오지만 부문 '이익'은 공개 소스에서 잡히지 않는다. 매출만으로 도넛을 그리면 손익 구조를 정확히 반대로 읽는다
잴 수 없음2026년 2분기 확정 매출·영업손익 — 확인불가. 2분기 실적을 단독으로 다룬 보도를 찾지 못했다. 2026년 1분기 연결 영업손실 93억까지만 신평사 인용으로 확인된다
잴 수 없음자구계획 1,320억(주식담보대출 820억·사업장 패키지 유동화 500억)의 실제 실행 여부·금리·담보 조건 — 계획 단계 보도만 있고 실행 공시는 확인불가. 이것이 9월 유동성 시나리오를 가르는 단일 변수다
잴 수 없음2027-08-10 이후 한앤컴퍼니의 상장폐지·지분 확대 의사 — 확약 자체가 '최소 1년'으로 기한이 붙어 있어 그 이후는 원리적으로 확인불가
잴 수 없음협상 단계 자산(명동 N빌딩·충무로 오피스·남양주 진접 토지·이천 물류센터·신사동 캔버스랩·명동 청휘빌딩 호텔)의 매각가와 잔금 일정 — 계약 체결 전이라 확인불가
잴 수 없음군포 트리아츠 지식산업센터의 분양률과 중도금 대출 잔액 상세 — 대위변제 예정액 750억/763억만 보도로 확인되고 분양률 자체는 확인불가
잴 수 없음SK 브랜드 사용 계약 조건과 사명 변경 계획 — 계열 이탈 후에도 사명에 SK가 남아 있는 근거를 이번 조사에서 찾지 못했다(확인불가)
잴 수 없음2024-03-01 인적분할 이후 SK디앤디에 잔존한 신재생 사업의 범위 — 회사 홈페이지 사업 소개에는 에너지가 없다. 완전 이관인지 부대사업으로 남았는지 확인불가
잴 수 없음유상증자 최종 일정(발행가 확정일·청약일·납입일) — 2026-08-10 정정신고서로 일정이 재산정됐고 확정 일정은 이번 조사에서 확인불가
경계 밖디앤디플랫폼리츠(상장 스폰서 리츠) — 자체 개발자산의 exit 창구. 2026-07-30 세미콜론 문래 6,148억 매각, 565억을 세미콜론 수송 우선주 추가 인수(연 6.5% 누적 우선배당)에, 회사채 1,000억(만기 2026년 9월·11월) 상환과 107억 특별배당에 배분. 제13기 DPS 210원 예상(직전 120원)
경계 밖군포역 복합개발 PFV·생각공장 구로 등 개별 프로젝트 SPC — 이 회사 최대 리스크가 별도 법인의 재무제표에 있다
경계 밖한앤컴퍼니 / 한앤코개발홀딩스(최대주주 PEF) — 지원 의사 자체가 신용등급의 결정 변수라고 두 신평사가 명시했다. 투입·확약 자금 누계 2,200억
경계 밖디앤디프라퍼티솔루션(DDPS, 공간 운영)·디앤디인베스트먼트(투자 운용 AMC) — 회사 홈페이지가 밝히는 4개 사업축 중 2개가 자회사에 있다
경계 밖코람코자산신탁 — 강남역 인근 사업비 1조원 프라임 오피스 공동 개발 파트너. 저레버리지 신탁형 구조라 개발 리스크 분담 조건이 상대편 발표로 먼저 나온다
경계 밖지식산업센터 시장 전체 — 국토부 실거래가·지식산업센터114 통계가 이 회사 수주잔고 79%의 선행지표다
경계 밖SK이터닉스(현 KKR 산하) — 2024-03-01 인적분할 상대. 분할 전 시계열을 비교하려면 반드시 함께 봐야 한다
경계 밖SK디스커버리 — 잔여 지분 양수가 완료돼야 78.69%가 된다. 이전 진행 상황이 여전히 상대편 공시에 걸려 있다
누적 현황
시그널
5
P0 2 · P1 2 · P2 1
인용
13
출처 2곳 · 1차 자료 11
긴급 P0·P1
4
심각도 상위
주차
WW35
관측축 8 · 메뉴 11
상장
210980
종목코드
티어
특수
2026-08-25
허브 설계 내역 — 관측축 8 · 메뉴 11

설계 문서 — 관측 결과 아님.

대표 숫자
두 개를 함께 쓴다. ① 월별 만기 도래 채무 대비 확보 유동성 — 2026년 9월 1,070억(제16회 사모사채 820억+제17회 250억), 10월 1,383억(군포 트리아츠 중도금 대위변제 763억+제18-1회 200억+제18-2회 420억)이고 이에 맞선 것이 자구계획 1,320억(주식담보대출 820억+사업장 패키지 유동화 500억)과 유상증자 1,367억이다. 자구계획이 되면 9월말 현금 215억, 안 되면 -1,242억으로 갈린다(IB토마토 2026-08-14). ② 분양수입과 그 대체 수입의 교대 — 분양수입은 2024년 7,191억에서 2025년 2,154억으로 70.05% 줄었고(매출 비중 82.57%→48.31%), 같은 기간 용역·공사수입 비중이 6.8%→29.8%로 올라왔다(IB토마토 2026-08-13). 이 회사는 손익이 아니라 현금 타이밍과 수입 성격의 교체로 평가가 갈린다.
쓰지 않는 지표
  • 분기·연간 매출 단독 표시 금지 — 개발사업은 준공·인도 시점에 매출이 몰린다. 2024년 분양수입 7,191억이 2025년 2,154억(-70.05%)으로 꺾인 것은 사업 축소가 아니라 인식 시점 이동이 섞인 결과다. 같은 축으로 이으면 반드시 오독된다
  • 영업이익 단독 표시 금지 — 계약 취소가 이익 지표를 지배한다. 생각공장 구로에서 수분양자 파산으로 405억 매출이 취소되며 2026년 1분기 연결 영업손실 93억으로 적자 전환했다. 영업이익 자체가 2023년 1,776억 → 2024년 537억 → 2025년 378억으로 이미 3분의 1 이하다
  • 매출액영업이익률을 대표값으로 쓰지 말 것 — 개발이익 인식 분기에 비정상적으로 튀고 환입 분기에 음수로 꺼진다. 두 분기를 같은 축에 놓으면 추세가 아니라 잡음만 보인다
  • 주당지표(EPS·BPS·주가) 무보정 시계열 금지 — 유상증자로 4,468만 1,000주가 신규 발행된다. 기발행 18,617,382주 대비 약 240%로, 소급 조정 없이 이으면 전부 틀린다
  • 'SK 계열 평균 대비' 비교 금지 — 계열이 아니다. SK 벤치마크에 넣으면 비교 자체가 성립하지 않고, 신용등급 하향 사유가 바로 '계열 지원 가능성을 반영할 수 없다'였다
  • '신재생에너지 매출' 필드 생성 금지 — 2024-03-01 인적분할로 SK이터닉스에 이관됐다. 만들면 영구 빈칸이거나 분할 전 숫자를 잘못 끌어온다
  • 부채비율·순차입금 단일값 금지 — 출처마다 기준시점과 연결/별도가 달라 163.7%와 149.2%가, 순차입금 6,039억과 6,369억이 동시에 유통되고 있다
수집 경로
상장 — 종목코드 210980
명부 표기로 조회
화면 배치 규칙
첫째, 첫 화면은 실적이 아니라 '만기 시계'다. 이 회사는 손익이 아니라 현금 타이밍으로 갈린다 — 9월 만기 1,070억이 10월 유상증자 납입보다 한 달 먼저 온다. 그 한 달을 화면에서 붙여 놓으면 리스크가 사라져 보이므로 시간축을 실제 간격 그대로 그린다. 둘째, 분양률과 잔금(입주)율을 같은 게이지에 겹치지 않는다. 생각공장 구로는 분양이 진행된 상태에서 수분양자 파산으로 405억이 취소됐다 — 두 지표가 반대로 움직인 실측 사례다. 셋째, 임대사업의 규모(지점 수·호실)와 손익(프로젝트 리츠 순손익)을 같은 카드에 넣지 않는다. 규모 라인은 우상향이고 손익 라인은 적자라 합치면 신호가 상쇄된다. 넷째, 분양수입과 용역·공사수입을 하나의 '매출' 막대로 합치지 않는다. 두 항목은 비중이 서로 교대하는 중이고(82.57%→48.31% 대 6.8%→29.8%) 우발채무를 지는 쪽과 안 지는 쪽이 갈린다. 다섯째, 우발채무는 절대금액이 아니라 자기자본 대비 배수로 상단에 고정한다 — 금액만 보여주면 재무제표 안의 부채비율 150~170%대에 가려진다. 여섯째, 유상증자 이전과 이후의 주당 지표를 같은 선으로 잇지 않는다. 발행주식이 3.4배가 되므로 마커와 소급 조정이 없으면 전부 틀린다.
설계 경고
이 회사를 'SK 계열 에너지사'로 그리면 두 번 틀린다. 신재생·ESS·연료전지는 2024-03-01 인적분할로 SK이터닉스에 넘어갔고, 회사 자체는 2025-10-01 SK디스커버리의 지분 전량 매각으로 SK 기업집단에서 빠졌다. 사명에 SK가 남아 있을 뿐이다. 또한 성장 대시보드로 그리면 안 된다 — 2023년 영업이익 1,776억에서 2026년 신용등급 BBB-(부정적)와 240% 희석 유상증자까지 3년이 걸렸고, 분양수입은 1년 만에 70% 줄었다. 지금 이 회사의 시그널은 확장이 아니라 생존 쪽에 몰려 있다. 마지막으로 '계열 제외 완료'라고 단정하지 마라 — 지분 이전이 단계적이라 47.42%(2026-03말)와 78.69%(양수 완료 시)가 동시에 유통되고 있고, 어느 시점 기준인지 밝히지 않은 인용이 대부분이다.

관측축

이 회사 전용 축.

관측축주기왜 이 회사에 중요한가
월별 만기 도래 채무 대 확보 유동성
maturity_ladder
월간+이벤트이 회사의 위험은 손익이 아니라 달력에 있다. 2026년 9월 1,070억(제16회 사모사채 820억·제17회 250억), 10월 1,383억(군포 트리아츠 중도금 대위변제 763억·제18-1회 200억·제18-2회 420억)이 연달아 오고 하반기 사모사채 잔액 1,690억이 전액 만기다. 반면 유상증자 납입은 10월이다. 자구계획 1,320억이 성사되면 9월말 현금 215억, 실패하면 -1,242억, 유증까지 정상이면 10월말 755억으로 시나리오가 갈린다. 사모사채는 증권신고서 의무가 없어 발행 시점에 공시되지 않으므로 정기보고서의 차입금 명세와 신평사·언론 보도가 유일한 관측 경로다.
재무제표 밖 PF 약정과 대위변제 트리거
pf_contingent
분기(정기보고서 우발부채 주석)+이벤트생각공장 구로 하나에만 미분양담보대출 1,650억, 담보대출 지급보증 332억, 중도금대출 연대보증 1,699억이 걸려 있다(2026-03말 기준). 군포 트리아츠는 총 소요재원 3,305억 중 회사 부담이 753억이고 중도금 대위변제 763억이 10월 23일에 도래한다. 해소 조건이 '입주·잔금 납부'라서 입주가 밀리면 곧바로 본계정 부채로 들어온다. 부채비율 150~170%대만 보면 이 부담이 통째로 화면 밖에 있다.
분양률과 실입주(잔금 납부)율의 괴리
presale_vs_settlement
분기+이벤트반드시 분리해야 하는 두 지표다. 생각공장 구로는 분양이 상당 부분 이뤄졌는데 수분양자 파산으로 405억이 매출에서 취소됐다. 분양률만 보면 정상이고 잔금률을 봐야 손실이 보인다 — 두 지표가 실제로 반대로 움직인 실측 사례다. 시장 전체도 같은 모습이다: 2024년 이후 준공된 수도권 지식산업센터 22곳 중 잔금납부율 50%를 넘긴 곳이 3곳뿐이다(이데일리 2026-02-24).
분양수입 대 용역·공사수입의 교대
revenue_mix_shift
분기수입의 성격이 바뀌는 중이고 두 항목이 정확히 반대로 움직인다. 분양수입 비중 82.57%(2024) → 48.31%(2025), 용역·공사수입 비중 6.8% → 29.8%. 금액으로도 용역수입 710억(전년 대비 2.71배), 공사수입 619억(+85.20%)이다. 분양은 자기계정 리스크를 지고 마진이 크며, 용역·공사는 마진이 얇지만 우발채무를 지지 않는다. 두 줄을 합쳐 '매출'로 그리면 리스크 프로파일 변화가 통째로 사라진다. 2026-05-29 공덕역 자이르네 178가구 완판으로 분양형 주거라는 세 번째 수입 성격이 추가됐다.
지식산업센터 시장의 미분양·잔금미납·신규허가
jisan_market
월간이 회사 최대 손실원이 지식산업센터이고, 그 선행지표는 회사가 아니라 시장 통계에 있다. 2026년 1분기 수주잔고 2,449억 중 약 79%가 지식산업센터다. 시장은 미분양·잔금 미납 누적이 약 5조원을 넘었고, 월평균 거래량 357건(2024년 386건 대비 -7.5%), 월평균 거래면적 4만430㎡(최근 5년 평균 대비 -20%), 공공·사옥 제외 신규 건축허가는 단 6건이다. 국토교통부 실거래가와 지식산업센터114 통계로 매월 관측 가능하다.
임대 운영 규모와 프로젝트 리츠 손익의 분리
rental_scale_vs_pl
월간(개관·시장공급)+분기(리츠 손익)규모 축은 우상향이고 손익 축은 적자라 합치면 신호가 상쇄된다. 코리빙 '에피소드'는 2025년 초 기준 서울 7개 지점(용산·신촌·강남·서초·수유·성수 2곳)이고 회사는 2025년 1만 가구 운영, 2029년 5만호를 목표로 제시해 왔다. 그런데 손익은 본체가 아니라 개별 프로젝트 리츠에서 난다. 여기에 규제가 겹친다 — 민간임대주택특별법상 100가구 이상 단지는 연 5% 범위에서 주거비물가지수 변동률을 초과해 임대료를 올릴 수 없어 실제 인상률은 1~2%에 머물고, 국토부가 완화를 검토 중이다. 서울 코리빙 공급은 2020년 1,246실에서 2026년 1분기 7,377실로 6배 늘어 공급 측 압력도 관측 대상이다.
최대주주 확약의 유효기간 카운트다운
sponsor_commitment
이벤트신평사가 등급 하향의 1순위 사유로 든 것이 '최대주주가 PEF라 계열 지원을 반영할 수 없다'였다. 그런데 그 지원 의사가 2026-08-10 정정 증권신고서로 문서화됐다 — 한앤컴퍼니는 신주 배정물량 100% 청약을 확약했고(투입·확약 자금 누계 2,200억), 제출일로부터 '최소 1년간' 공개매수를 통한 상장폐지, 장내거래·블록딜을 통한 인위적 지분 확대를 하지 않겠다고 명시했다. 즉 관측 불가였던 스폰서 의사에 만료일이 붙은 것이다. 2027-08-10 이후는 다시 관측 불가로 되돌아가므로 이 날짜가 화면의 카운트다운이 된다. 지분율 47.42%(2026-03말) → 78.69%(SK디스커버리 보유분 양수 완료 시).
자산매각의 계약 단계와 잔금 유입 단계
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이벤트'매각 발표'와 '현금 유입'을 같은 칸에 넣으면 유동성 시나리오가 통째로 틀린다. 2026년 1분기에 서초 토지 330억, 신갈 물류센터 토지 360억이 체결됐고 명동 N빌딩·충무로 오피스·남양주 진접 토지·이천 물류센터·신사동 캔버스랩·명동 청휘빌딩 호텔이 계약 또는 협상 단계다. 스폰서 리츠인 디앤디플랫폼리츠가 2026-07-30 세미콜론 문래를 6,148억에 매각해 565억을 세미콜론 수송 우선주 추가 인수에, 나머지를 회사채 1,000억(만기 2026년 9월·11월) 상환과 107억 특별배당에 쓰는 구조도 같은 축에서 본다. 개발사 쪽 자금 회수 계획과 리츠 쪽 현금 흐름이 직접 연동된다.

메뉴 11개 — 공통 2 · 업종군 3 · 고유 6. 공통은 테마·규약이고 고유는 이 회사만의 것입니다.

메뉴구분보여주는 것대응 관측축
오늘의 시그널공통7일 내 공시·보도·정책 변화 롤업. 상단에 'SK 계열 아님' 배지를 고정한다—
만기 시계고유첫 화면. 월별 만기 도래 채무(9월 1,070억·10월 1,383억)를 막대로, 확보 유동성(자구계획 1,320억·유증 1,367억)을 선으로 겹쳐 그리고 시나리오별 월말 현금 잔액 세 갈래(+215억 / -1,242억 / +755억)를 나란히 놓는다. 만기와 자금 유입 사이의 '한 달 어긋남'을 시간축 그대로 보여준다월별 만기 도래 채무 대 확보 유동성 · 자산매각의 계약 단계와 잔금 유입 단계
재무제표 밖 약정판고유PF 채무보증·자금보충·중도금 연대보증·미분양담보대출을 프로젝트별로 쌓고, 각 항목에 해소 조건(책임준공·입주·잔금)과 대위변제 예정일을 붙인다. 절대금액이 아니라 자기자본 대비 배수로 상단에 고정재무제표 밖 PF 약정과 대위변제 트리거
분양·잔금 이원 게이지고유프로젝트마다 분양률 게이지와 잔금(입주)율 게이지를 위아래 두 줄로 분리해 표시하고 벌어진 폭을 색으로 표시한다. 절대 한 게이지에 겹치지 않는다분양률과 실입주(잔금 납부)율의 괴리
수입 성격 전환판업종군분양수입 / 용역수입 / 공사수입 / 임대수입을 100% 누적 영역으로 그려 비중이 교대하는 모습을 보여주고, 각 성격이 지는 우발채무 유무를 아이콘으로 병기한다분양수입 대 용역·공사수입의 교대
지식산업센터 시장판업종군국토부 실거래가 기반 월평균 거래량·거래면적, 미분양·잔금 미납 누적액, 수도권 준공 단지 잔금납부율 분포, 신규 건축허가 건수. 회사 수주잔고 중 지식산업센터 비중을 같은 화면에 얹는다지식산업센터 시장의 미분양·잔금미납·신규허가 · 분양률과 실입주(잔금 납부)율의 괴리
임대 규모·손익 분리판고유왼쪽은 규모(지점 수·운영 호실·목표 대비 진척), 오른쪽은 손익(프로젝트 리츠 순손익). 두 축을 같은 카드에 넣지 않는다. 하단에 서울 코리빙 총공급 추이와 임대료 인상 상한 규제 상태를 띠로 붙인다임대 운영 규모와 프로젝트 리츠 손익의 분리
최대주주 확약 카운트다운고유한앤컴퍼니 지분율 변동(47.42% → 78.69%)과 확약 만료일(2026-08-10 + 1년)까지 남은 일수를 카운트다운으로 표시. 확약 문언 원문과 그 문언이 다루지 않는 범위를 함께 적어 둔다최대주주 확약의 유효기간 카운트다운
스폰서 리츠 exit판업종군디앤디플랫폼리츠의 자산 편입·매각·배당과 개발사 쪽 회수 계획을 같은 타임라인에 놓는다. 매각 예상가와 확정가를 나란히 표시자산매각의 계약 단계와 잔금 유입 단계
주주 대치 상황판고유유상증자 일정(정정신고서 제출·발행가 확정·청약·납입)과 소액주주 결집 지분율(3.63%)·임시주총 청구 진행을 하나의 시간축에 놓는다. 희석 배수 240%를 상수로 상단 고정최대주주 확약의 유효기간 카운트다운 · 월별 만기 도래 채무 대 확보 유동성
공시·실적 원장공통공시 유형별 원장. 사모사채는 발행 시 공시되지 않으므로 정기보고서 차입금 명세에서 역산해 별도 표시한다—

두지 않은 메뉴

다섯 개 모두 '데이터가 아예 없어서'가 아니라 '있는 것처럼 보이는데 필요한 절반이 없어서' 뺐다. 부문 수입은 나오는데 부문 이익은 안 나오고, 임대 호실 수는 나오는데 가동률은 안 나오고, 수주잔고는 한 시점만 나온다. 절반짜리 지표로 화면을 세우면 반드시 나머지 절반을 추정으로 메우게 된다. 신재생 메뉴와 SK 벤치마크 메뉴는 성격이 다르다 — 이 둘은 과제에서 준 잠정 정보(사업축 energy, SK 계열)를 그대로 믿었을 때 자동으로 생겼을 메뉴다. 전제가 이미 무너졌다는 사실을 화면 설계 단계에서 못 박기 위해 기록으로 남긴다.

부문별 수익성 도넛 — 부문 '수입'은 공개되는데 부문 '이익'은 공개되지 않는다. 절반만 있는 지표로 도넛을 그리면 나머지 절반을 추정으로 메우게 되고, 마진이 두꺼운 분양과 얇은 용역·공사가 같은 크기로 보여 손익 구조를 반대로 읽는다 임대 가동률 히트맵 — 에피소드 지점별 공실률이 어느 소스에도 없다. 영구 빈 화면이 된다 신재생·발전 자산판 — 2024-03-01 분할로 SK이터닉스에 이관됐다. 과제에서 준 잠정 사업축이 energy 였다는 이유만으로 만들면 안 되는 메뉴라서 명시적으로 기록해 둔다 SK 그룹 벤치마크 비교판 — 계열이 아니다. 그룹 평균 대비 지표를 그리는 순간 화면 전체가 무의미해진다 수주잔고 파이프라인 금액판 — 2026년 1분기 수주잔고 2,449억은 확인되지만 단일 시점 값이라 시계열이 없다. 시계열이 확보되기 전에는 카드 하나로 두고 화면을 만들지 않는다

이 회사의 관측축에 걸린 사건들 — 메뉴 자리마다 축이 다릅니다.

오늘의 시그널 공통 시그널 5건

금융·2026-08-21·WW35
P2◐ 전문지
소액주주 143명 3.63% 결집…비상무감사 선임 안건으로 임시주총 청구 ↗
뉴스웨이는 2026-08-24 SK디앤디 소액주주들이 임시주주총회 소집을 청구하기 위해 3%를 넘는 지분을 모았다고 보도했다 [1].
그룹 관점 · 최대주주 지분이 78.69%로 올라간 직후 소액주주 측이 감사 선임 안건으로 임시주총 소집 요건을 채운 것으로 보도됐다. 유상증자 발행가가 공개매수가의 4분의 1 수준이라는 점이 반발의 근거로 제시됐고, 이 회사 관측축이 잡아 온 '상장 유지 카운트다운'의 반대편 움직임이 처음으로 정량화된 형태로 나타났다.
뉴스웨이 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗출처 2곳 교차 · tier1 · #소액주주 · #임시주주총회 · #액트
요약 전문
뉴스웨이는 2026-08-24 SK디앤디 소액주주들이 임시주주총회 소집을 청구하기 위해 3%를 넘는 지분을 모았다고 보도했다 [1]. 보도에 따르면 2026년 8월 21일 하루 동안 전자서명에 참여한 주주 143명이 675,976주를 모았고, 이는 보통주 18,617,382주 대비 3.63%로 법정 요건 3%를 0.63%p 웃도는 규모이다 [1]. 핵심 안건은 액트 사업팀장 진민식 씨를 임기 3년의 비상무감사로 선임해 감독 기능을 강화하는 것이라고 보도됐다 [1]. 같은 보도는 액트가 9,958,655원에 2,200주를 직접 매수해 실주주로 합류했다고 전했다 [1]. 배경으로는 2025년 10월 주당 12,750원 공개매수를 통한 상장폐지 시도가 무산된 데 이어 주당 3,060원에 44,681천주를 발행하는 약 1,367억원 규모 유상증자가 결정된 점이 지목됐다 [1]. 발행주식총수 18,617,382주와 유상증자 신주 44,681천주, 발행가 3,060원은 회사 공시로도 확인된다 [2][3].
확인 범위 · 한계
confidence_note
결집 규모와 안건은 단일 매체(뉴스웨이) 보도로만 확인했다. 임시주주총회 소집청구가 실제로 회사에 접수됐는지, 회사가 어떻게 대응했는지는 2026-08-25 기준 DART 공시로 확인되지 않았다(확인불가). 액트의 2,200주 매수도 대량보유·임원소유 보고 대상 규모가 아니어서 공시로 교차확인하지 못했다(확인불가).
관측축ownership_delisting
금융·2026-08-18·WW35
P1● 공식
디앤디플랫폼리츠, 세미콜론문래 1,556억 유상감자 회수·수송 565억 추가 취득 ↗
디앤디플랫폼리츠가 2026-08-18 이사회에서 ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 제1종 종류주식 37,611,728주를 유상감자 방식으로 처분하기로 결의했다 [1].
그룹 관점 · 스폰서 리츠가 개발자산 exit 창구로 작동한 결과가 유상감자 대금 1,556억원과 재투자 565억원이라는 두 방향의 이사회 결의로 같은 날 공시됐다. 회수 대금 입금 예정일(2026-09-23)과 재취득 예정일(2026-09-29)이 모회사 격인 SK디앤디의 9월 사모사채 만기 구간과 같은 달에 걸려 있으나, 두 법인은 서로 다른 대차대조표이며 리츠 회수 대금이 개발사로 이전된다는 공시는 확인되지 않았다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗이투데이 ↗출처 2곳 교차 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #디앤디플랫폼리츠 · #세미콜론문래 · #세미콜론수송
요약 전문
디앤디플랫폼리츠가 2026-08-18 이사회에서 ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 제1종 종류주식 37,611,728주를 유상감자 방식으로 처분하기로 결의했다 [1]. 처분가액은 주당 4,138원 기준 1,556억3,733만원으로 자산총액 대비 14.6%이며, 처분예정일(주식매입계약 체결일)은 2026-09-22, 자본감소대금 입금 예정일은 2026-09-23이다 [1]. 같은 날 이사회는 ㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사 제2종 종류주식 11,300,000주를 565억원에 현금 취득하기로 결의했고, 취득예정일은 2026-09-29, 취득 후 지분비율은 46.04%이다 [2]. 두 건 모두 2026-09-08 임시주주총회 결의를 거칠 예정이라고 기재됐다 [1][2]. 이투데이는 2026-08-18 디앤디플랫폼리츠가 상장 이후 첫 자산 매각으로 세미콜론 문래를 6,148억원에 매각했고, 회수 원금 중 565억원을 세미콜론 수송 우선주 추가 인수에 투입하며 9월과 11월 만기 회사채 1,000억원을 매각대금으로 조기상환할 계획이라고 보도했다 [3]. 같은 보도는 매각 차익을 반영한 제13기 주당배당금이 특별배당을 포함해 210원 수준으로 예상된다고 전했다 [3].
확인 범위 · 한계
confidence_note
세미콜론 문래 매각가는 예상치와 확정치가 갈리므로 병기한다 — 약 7,000억원(2025-09 매각 추진 보도) 대 6,148억원(2026-08 확정 보도). 이번 이사회 결의의 1,556억원은 매각가가 아니라 리츠가 보유한 종류주식의 유상감자 예상금액이므로 매각가와 같은 칸에 넣으면 안 된다. 이투데이가 전한 '지난달 매각'과 확정 매각 시점의 정확한 종결일은 이번 조사에서 확정하지 못했다(확인불가). 회사채 1,000억원 조기상환 계획은 단일 매체 보도이며 리츠 공시로 교차확인하지 못했다(확인불가).
관측축sponsor_reit asset_recycle파급디앤디플랫폼리츠
금융·2026-08-18·WW35
P0● 공식
반기말 연결 부채비율 219.7%…9월 사모사채 1,070억 만기가 유증보다 앞섭니다 ↗
SK디앤디가 2026-08-18 증권신고서(지분증권)를 다시 정정 제출해 2026년 반기보고서 기준 수치를 반영했다 [1].
그룹 관점 · SK디앤디는 2025년 최대주주 변경 이후 SK 기업집단에서 제외된 법인이어서 이 수치는 그룹 연결 실적이 아니라 그룹에서 분리된 포트폴리오의 상태로 공시됐다. 반기말 부채비율이 1분기말 대비 56.0%p 오른 것은 인적분할 이후 부동산 개발 단일 축으로 재편된 뒤 처음 나온 반기 확정치로 기재됐고, 만기와 자금 유입의 한 달 시차가 회사 스스로 제시한 자금수지표에 명시된 형태로 공개됐다. SK 계열 벤치마크와의 비교는 계열 제외로 성립하지 않는다고 이 회사 관측축에 이미 기록돼 있다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #유상증자 · #사모사채 · #유동성
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-18 증권신고서(지분증권)를 다시 정정 제출해 2026년 반기보고서 기준 수치를 반영했다 [1]. 정정 후 본문에는 2026년 반기말 연결 부채비율 219.7%, 총차입금 9,912억원, 순차입금 9,465억원, 현금및현금성자산 447억원이 기재됐고, 정정 전 기재였던 2026년 1분기말 연결 163.7%와는 기준시점이 다릅니다 [1]. 별도기준은 같은 시점에 부채비율 196.3%(1분기말 149.2%), 총차입금 9,266억원으로 연결 차입금의 93.5%가 개별 실체에 집중돼 있다고 적혔다 [1]. 회사가 제시한 예상 자금수지표에는 9월 제16회 사모사채 820억원과 제17회 250억원(합계 1,070억원), 10월 제18-1회 200억원과 제18-2회 420억원(합계 620억원)의 상환 일정이 월별로 나온다 [1]. 같은 표에서 자구안(9월 주식담보대출 820억원 + 다수 사업장 패키지 유동화 대출 500억원 = 1,320억원)이 실행되면 9월말 현금이 215억원, 실행되지 않으면 -1,242억원이 된다고 기재했다 [1]. 유상증자 1,367억원은 10월 칸에 반영돼 있어 9월 만기보다 한 달 뒤에 들어온다 [1]. 앞서 금융감독원은 2026-08-05 최초 증권신고서에 대해 정정신고서 제출을 요구한 바 있다 [3]. 참고로 2026년 반기 연결 영업수익은 1,543.59억원, 영업손실 521억원, 당기순손실 655억원으로 기재됐으나 이 회사는 준공·인도 시점에 매출이 몰리므로 이 수치는 단독 시계열이 아니라 병기 목적으로만 적다 [1][2].
확인 범위 · 한계
confidence_note
부채비율은 기준이 갈리므로 병기한다 — 2026년 반기말 연결 219.7%·별도 196.3%, 2026년 1분기말 연결 163.7%·별도 149.2%이며 모두 같은 정정 증권신고서 안에서 정정 전/후로 대조된다. 기존에 병기해 온 '유상증자 반영 시 약 120%'는 신용평가사 인용 추정치로, 이번 공시에서는 재확인하지 못했다(확인불가). 자구안 대상 사업장은 공시에서 A·B 사업장 등으로 익명 처리돼 실물 자산을 특정하지 못했다(확인불가). 9월 자구안의 실제 실행 여부는 아직 발생하지 않은 미래 일정이다.
관측축maturity_ladder credit_funding
금융·2026-08-14·WW35
P0● 공식
반기보고서 우발부채 주석 — 군포 책임준공 채무인수 5,520억, 대출잔액 4,290억 ↗
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1].
그룹 관점 · 재무제표 밖 약정이 이 회사 최대 리스크라는 관측축이 정기보고서 주석으로 정본 확인된 형태이다. 군포 트리아츠의 책임준공 관련 대출잔액이 반기 만에 570억원 늘고 중도금대출 연대보증 보증기간 만료가 2026-10-23로 명시되면서, 입주·잔금 진행 여부가 본계정 편입 시점을 결정하는 구조가 공시상으로 드러났다. 이천 백사면 물류센터 850억원은 매각 협상 대상으로 거론돼 온 자산과 같은 사업장이어서 만기와 매각 회수가 같은 달에 걸려 있는 것으로 공시됐다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #우발부채 · #책임준공 · #군포복합개발PFV
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1]. 군포 트리아츠 지식산업센터 관련 책임착공·책임준공의무 미이행 시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대해 부담하는 중첩적 채무인수의무는 5,520억원이고, 도급금액 5,574억원, 대출잔액은 전기말 3,720억원에서 당반기말 4,290억원으로 570억원 늘었다 [1]. 같은 사업장의 본PF 채무인수는 보증한도 3,600억원·보증금액 2,690억원(전기 2,120억원), 채무인수·자금보충 약정은 보증한도 1,920억원·보증금액 1,920억원·대출잔액 1,600억원으로 기재됐다 [1]. 수분양자 중도금대출 연대보증은 농협은행·국민은행·하나캐피탈 앞으로 대출잔액 2,374억원, 보증금액 2,849억원, 총보증한도 4,800억원이며 보증기간이 2026-10-23까지로 명시돼 있다 [1]. 이천 백사면 물류센터 A동 415억원과 B동 435억원(합계 850억원)의 채무인수·자금보충 약정은 만기가 2026-08-31로 '3개월 이내' 구간에 잡혀 있다 [1]. 반면 생각공장 구로 지식산업센터 담보대출 지급보증 264억원·134억원은 당반기 중 대출이 조기상환돼 대출잔액이 0으로 기재됐다 [1].
확인 범위 · 한계
confidence_note
기존 관측축에 적힌 '중도금대출 연대보증 3,221억'은 이번 반기 주석의 보증금액 2,849억원(총보증한도 4,800억원)과 기준이 다릅니다. 어느 쪽도 고르지 않고 기준시점(2026-06-30)과 함께 병기한다. 군포 트리아츠의 분양률·실입주(잔금)율은 이 주석에 나오지 않아 확인하지 못했다(확인불가). 이천 백사면 물류센터 만기 2026-08-31의 연장·상환·매각 처리 결과는 아직 공시되지 않았다.
관측축pf_contingent presale_vs_settlement asset_recycle
금융·2026-08-11·WW35
P1● 공식
SK디스커버리 잔여 31.27% 거래종결…한앤코 지분 78.69%로 확대 ↗
SK디앤디가 2026-08-11 투자판단 관련 주요경영사항을 정정 공시해, 에스케이디스커버리㈜가 보유한 보통주 5,821,751주(지분율 약 31.27%)의 한앤코개발홀딩스 유한회사 앞 양도 거래종결일이 2026년 8월 12일에서 2026년 8월 11일로 변경돼 종결됐다고 밝혔다 [1].
그룹 관점 · SK디스커버리가 보유하던 SK디앤디 지분이 이 종결로 소멸해 SK 측 지분 연결고리가 공시상 완전히 끊긴 것으로 기재됐다. 계열 제외 자체는 최대주주 변경 시점에 이미 반영됐지만, 잔여 지분의 실제 대금 지급과 주식 이전이 2026-08-11에야 끝난 것으로 확인돼 '2025-10-01 전량 매각 완료'로 적어 온 기존 기술과 시점이 어긋납니다. 신용평가사가 계열 지원 효과를 이미 제외했다는 회사 기재도 같은 문서에 함께 실렸다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · tier1 · #최대주주변경 · #한앤컴퍼니 · #지분율
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-11 투자판단 관련 주요경영사항을 정정 공시해, 에스케이디스커버리㈜가 보유한 보통주 5,821,751주(지분율 약 31.27%)의 한앤코개발홀딩스 유한회사 앞 양도 거래종결일이 2026년 8월 12일에서 2026년 8월 11일로 변경돼 종결됐다고 밝혔다 [1]. 계약체결일은 2025년 9월 30일, 양수도 금액은 742억2,732만5,250원, 단가는 1주당 12,750원이다 [1]. 같은 날 제출된 최대주주등소유주식변동신고서에는 한앤코개발홀딩스의 보유주식이 8,827,669주(47.42%)에서 장외매수로 5,821,751주가 늘어 14,649,420주(78.69%)가 됐다고 기재됐다 [2]. 2026-08-18 정정 증권신고서는 한앤코개발홀딩스가 78.69% 기준으로 배정되는 신주 물량 전체에 청약할 계획임을 회사가 확인했다고 적었고, 신주배정기준일은 2026년 9월 2일이다 [3]. 같은 문서는 한앤코개발홀딩스가 정정 증권신고서 제출일인 2026년 8월 10일부터 최소 1년간 추가 공개매수 등을 통한 상장폐지를 추진할 의사가 없다는 입장을 회사에 확인했다고 기재했다 [3]. 정정 증권신고서는 신용평가사들이 실질적인 지배구조 변경을 근거로 계열 지원 효과를 선제적으로 제외했다고도 밝혔다 [3].
확인 범위 · 한계
confidence_note
유상증자 후 최대주주 지분율이 최대 92.62%까지 오른다는 기존 관측축의 수치는 이번 정정 증권신고서 본문에서 재확인하지 못했다(확인불가). 한앤컴퍼니의 추가 지원 의사와 조건은 비공개여서 확인할 수 없다(확인불가). 계열 제외 시점(2025-10-01)과 잔여 지분 거래종결 시점(2026-08-11)이 다른 사유는 공시에 설명돼 있지 않다(확인불가).
관측축ownership_delisting credit_funding파급SK디스커버리

만기 시계 고유 시그널 3건

금융·2026-08-18·WW35
P1● 공식
디앤디플랫폼리츠, 세미콜론문래 1,556억 유상감자 회수·수송 565억 추가 취득 ↗
디앤디플랫폼리츠가 2026-08-18 이사회에서 ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 제1종 종류주식 37,611,728주를 유상감자 방식으로 처분하기로 결의했다 [1].
그룹 관점 · 스폰서 리츠가 개발자산 exit 창구로 작동한 결과가 유상감자 대금 1,556억원과 재투자 565억원이라는 두 방향의 이사회 결의로 같은 날 공시됐다. 회수 대금 입금 예정일(2026-09-23)과 재취득 예정일(2026-09-29)이 모회사 격인 SK디앤디의 9월 사모사채 만기 구간과 같은 달에 걸려 있으나, 두 법인은 서로 다른 대차대조표이며 리츠 회수 대금이 개발사로 이전된다는 공시는 확인되지 않았다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗이투데이 ↗출처 2곳 교차 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #디앤디플랫폼리츠 · #세미콜론문래 · #세미콜론수송
요약 전문
디앤디플랫폼리츠가 2026-08-18 이사회에서 ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 제1종 종류주식 37,611,728주를 유상감자 방식으로 처분하기로 결의했다 [1]. 처분가액은 주당 4,138원 기준 1,556억3,733만원으로 자산총액 대비 14.6%이며, 처분예정일(주식매입계약 체결일)은 2026-09-22, 자본감소대금 입금 예정일은 2026-09-23이다 [1]. 같은 날 이사회는 ㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사 제2종 종류주식 11,300,000주를 565억원에 현금 취득하기로 결의했고, 취득예정일은 2026-09-29, 취득 후 지분비율은 46.04%이다 [2]. 두 건 모두 2026-09-08 임시주주총회 결의를 거칠 예정이라고 기재됐다 [1][2]. 이투데이는 2026-08-18 디앤디플랫폼리츠가 상장 이후 첫 자산 매각으로 세미콜론 문래를 6,148억원에 매각했고, 회수 원금 중 565억원을 세미콜론 수송 우선주 추가 인수에 투입하며 9월과 11월 만기 회사채 1,000억원을 매각대금으로 조기상환할 계획이라고 보도했다 [3]. 같은 보도는 매각 차익을 반영한 제13기 주당배당금이 특별배당을 포함해 210원 수준으로 예상된다고 전했다 [3].
확인 범위 · 한계
confidence_note
세미콜론 문래 매각가는 예상치와 확정치가 갈리므로 병기한다 — 약 7,000억원(2025-09 매각 추진 보도) 대 6,148억원(2026-08 확정 보도). 이번 이사회 결의의 1,556억원은 매각가가 아니라 리츠가 보유한 종류주식의 유상감자 예상금액이므로 매각가와 같은 칸에 넣으면 안 된다. 이투데이가 전한 '지난달 매각'과 확정 매각 시점의 정확한 종결일은 이번 조사에서 확정하지 못했다(확인불가). 회사채 1,000억원 조기상환 계획은 단일 매체 보도이며 리츠 공시로 교차확인하지 못했다(확인불가).
관측축sponsor_reit asset_recycle파급디앤디플랫폼리츠
금융·2026-08-18·WW35
P0● 공식
반기말 연결 부채비율 219.7%…9월 사모사채 1,070억 만기가 유증보다 앞섭니다 ↗
SK디앤디가 2026-08-18 증권신고서(지분증권)를 다시 정정 제출해 2026년 반기보고서 기준 수치를 반영했다 [1].
그룹 관점 · SK디앤디는 2025년 최대주주 변경 이후 SK 기업집단에서 제외된 법인이어서 이 수치는 그룹 연결 실적이 아니라 그룹에서 분리된 포트폴리오의 상태로 공시됐다. 반기말 부채비율이 1분기말 대비 56.0%p 오른 것은 인적분할 이후 부동산 개발 단일 축으로 재편된 뒤 처음 나온 반기 확정치로 기재됐고, 만기와 자금 유입의 한 달 시차가 회사 스스로 제시한 자금수지표에 명시된 형태로 공개됐다. SK 계열 벤치마크와의 비교는 계열 제외로 성립하지 않는다고 이 회사 관측축에 이미 기록돼 있다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #유상증자 · #사모사채 · #유동성
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-18 증권신고서(지분증권)를 다시 정정 제출해 2026년 반기보고서 기준 수치를 반영했다 [1]. 정정 후 본문에는 2026년 반기말 연결 부채비율 219.7%, 총차입금 9,912억원, 순차입금 9,465억원, 현금및현금성자산 447억원이 기재됐고, 정정 전 기재였던 2026년 1분기말 연결 163.7%와는 기준시점이 다릅니다 [1]. 별도기준은 같은 시점에 부채비율 196.3%(1분기말 149.2%), 총차입금 9,266억원으로 연결 차입금의 93.5%가 개별 실체에 집중돼 있다고 적혔다 [1]. 회사가 제시한 예상 자금수지표에는 9월 제16회 사모사채 820억원과 제17회 250억원(합계 1,070억원), 10월 제18-1회 200억원과 제18-2회 420억원(합계 620억원)의 상환 일정이 월별로 나온다 [1]. 같은 표에서 자구안(9월 주식담보대출 820억원 + 다수 사업장 패키지 유동화 대출 500억원 = 1,320억원)이 실행되면 9월말 현금이 215억원, 실행되지 않으면 -1,242억원이 된다고 기재했다 [1]. 유상증자 1,367억원은 10월 칸에 반영돼 있어 9월 만기보다 한 달 뒤에 들어온다 [1]. 앞서 금융감독원은 2026-08-05 최초 증권신고서에 대해 정정신고서 제출을 요구한 바 있다 [3]. 참고로 2026년 반기 연결 영업수익은 1,543.59억원, 영업손실 521억원, 당기순손실 655억원으로 기재됐으나 이 회사는 준공·인도 시점에 매출이 몰리므로 이 수치는 단독 시계열이 아니라 병기 목적으로만 적다 [1][2].
확인 범위 · 한계
confidence_note
부채비율은 기준이 갈리므로 병기한다 — 2026년 반기말 연결 219.7%·별도 196.3%, 2026년 1분기말 연결 163.7%·별도 149.2%이며 모두 같은 정정 증권신고서 안에서 정정 전/후로 대조된다. 기존에 병기해 온 '유상증자 반영 시 약 120%'는 신용평가사 인용 추정치로, 이번 공시에서는 재확인하지 못했다(확인불가). 자구안 대상 사업장은 공시에서 A·B 사업장 등으로 익명 처리돼 실물 자산을 특정하지 못했다(확인불가). 9월 자구안의 실제 실행 여부는 아직 발생하지 않은 미래 일정이다.
관측축maturity_ladder credit_funding
금융·2026-08-14·WW35
P0● 공식
반기보고서 우발부채 주석 — 군포 책임준공 채무인수 5,520억, 대출잔액 4,290억 ↗
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1].
그룹 관점 · 재무제표 밖 약정이 이 회사 최대 리스크라는 관측축이 정기보고서 주석으로 정본 확인된 형태이다. 군포 트리아츠의 책임준공 관련 대출잔액이 반기 만에 570억원 늘고 중도금대출 연대보증 보증기간 만료가 2026-10-23로 명시되면서, 입주·잔금 진행 여부가 본계정 편입 시점을 결정하는 구조가 공시상으로 드러났다. 이천 백사면 물류센터 850억원은 매각 협상 대상으로 거론돼 온 자산과 같은 사업장이어서 만기와 매각 회수가 같은 달에 걸려 있는 것으로 공시됐다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #우발부채 · #책임준공 · #군포복합개발PFV
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1]. 군포 트리아츠 지식산업센터 관련 책임착공·책임준공의무 미이행 시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대해 부담하는 중첩적 채무인수의무는 5,520억원이고, 도급금액 5,574억원, 대출잔액은 전기말 3,720억원에서 당반기말 4,290억원으로 570억원 늘었다 [1]. 같은 사업장의 본PF 채무인수는 보증한도 3,600억원·보증금액 2,690억원(전기 2,120억원), 채무인수·자금보충 약정은 보증한도 1,920억원·보증금액 1,920억원·대출잔액 1,600억원으로 기재됐다 [1]. 수분양자 중도금대출 연대보증은 농협은행·국민은행·하나캐피탈 앞으로 대출잔액 2,374억원, 보증금액 2,849억원, 총보증한도 4,800억원이며 보증기간이 2026-10-23까지로 명시돼 있다 [1]. 이천 백사면 물류센터 A동 415억원과 B동 435억원(합계 850억원)의 채무인수·자금보충 약정은 만기가 2026-08-31로 '3개월 이내' 구간에 잡혀 있다 [1]. 반면 생각공장 구로 지식산업센터 담보대출 지급보증 264억원·134억원은 당반기 중 대출이 조기상환돼 대출잔액이 0으로 기재됐다 [1].
확인 범위 · 한계
confidence_note
기존 관측축에 적힌 '중도금대출 연대보증 3,221억'은 이번 반기 주석의 보증금액 2,849억원(총보증한도 4,800억원)과 기준이 다릅니다. 어느 쪽도 고르지 않고 기준시점(2026-06-30)과 함께 병기한다. 군포 트리아츠의 분양률·실입주(잔금)율은 이 주석에 나오지 않아 확인하지 못했다(확인불가). 이천 백사면 물류센터 만기 2026-08-31의 연장·상환·매각 처리 결과는 아직 공시되지 않았다.
관측축pf_contingent presale_vs_settlement asset_recycle

재무제표 밖 약정판 고유 시그널 1건

금융·2026-08-14·WW35
P0● 공식
반기보고서 우발부채 주석 — 군포 책임준공 채무인수 5,520억, 대출잔액 4,290억 ↗
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1].
그룹 관점 · 재무제표 밖 약정이 이 회사 최대 리스크라는 관측축이 정기보고서 주석으로 정본 확인된 형태이다. 군포 트리아츠의 책임준공 관련 대출잔액이 반기 만에 570억원 늘고 중도금대출 연대보증 보증기간 만료가 2026-10-23로 명시되면서, 입주·잔금 진행 여부가 본계정 편입 시점을 결정하는 구조가 공시상으로 드러났다. 이천 백사면 물류센터 850억원은 매각 협상 대상으로 거론돼 온 자산과 같은 사업장이어서 만기와 매각 회수가 같은 달에 걸려 있는 것으로 공시됐다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #우발부채 · #책임준공 · #군포복합개발PFV
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1]. 군포 트리아츠 지식산업센터 관련 책임착공·책임준공의무 미이행 시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대해 부담하는 중첩적 채무인수의무는 5,520억원이고, 도급금액 5,574억원, 대출잔액은 전기말 3,720억원에서 당반기말 4,290억원으로 570억원 늘었다 [1]. 같은 사업장의 본PF 채무인수는 보증한도 3,600억원·보증금액 2,690억원(전기 2,120억원), 채무인수·자금보충 약정은 보증한도 1,920억원·보증금액 1,920억원·대출잔액 1,600억원으로 기재됐다 [1]. 수분양자 중도금대출 연대보증은 농협은행·국민은행·하나캐피탈 앞으로 대출잔액 2,374억원, 보증금액 2,849억원, 총보증한도 4,800억원이며 보증기간이 2026-10-23까지로 명시돼 있다 [1]. 이천 백사면 물류센터 A동 415억원과 B동 435억원(합계 850억원)의 채무인수·자금보충 약정은 만기가 2026-08-31로 '3개월 이내' 구간에 잡혀 있다 [1]. 반면 생각공장 구로 지식산업센터 담보대출 지급보증 264억원·134억원은 당반기 중 대출이 조기상환돼 대출잔액이 0으로 기재됐다 [1].
확인 범위 · 한계
confidence_note
기존 관측축에 적힌 '중도금대출 연대보증 3,221억'은 이번 반기 주석의 보증금액 2,849억원(총보증한도 4,800억원)과 기준이 다릅니다. 어느 쪽도 고르지 않고 기준시점(2026-06-30)과 함께 병기한다. 군포 트리아츠의 분양률·실입주(잔금)율은 이 주석에 나오지 않아 확인하지 못했다(확인불가). 이천 백사면 물류센터 만기 2026-08-31의 연장·상환·매각 처리 결과는 아직 공시되지 않았다.
관측축pf_contingent presale_vs_settlement asset_recycle

분양·잔금 이원 게이지 고유 시그널 1건

금융·2026-08-14·WW35
P0● 공식
반기보고서 우발부채 주석 — 군포 책임준공 채무인수 5,520억, 대출잔액 4,290억 ↗
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1].
그룹 관점 · 재무제표 밖 약정이 이 회사 최대 리스크라는 관측축이 정기보고서 주석으로 정본 확인된 형태이다. 군포 트리아츠의 책임준공 관련 대출잔액이 반기 만에 570억원 늘고 중도금대출 연대보증 보증기간 만료가 2026-10-23로 명시되면서, 입주·잔금 진행 여부가 본계정 편입 시점을 결정하는 구조가 공시상으로 드러났다. 이천 백사면 물류센터 850억원은 매각 협상 대상으로 거론돼 온 자산과 같은 사업장이어서 만기와 매각 회수가 같은 달에 걸려 있는 것으로 공시됐다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #우발부채 · #책임준공 · #군포복합개발PFV
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1]. 군포 트리아츠 지식산업센터 관련 책임착공·책임준공의무 미이행 시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대해 부담하는 중첩적 채무인수의무는 5,520억원이고, 도급금액 5,574억원, 대출잔액은 전기말 3,720억원에서 당반기말 4,290억원으로 570억원 늘었다 [1]. 같은 사업장의 본PF 채무인수는 보증한도 3,600억원·보증금액 2,690억원(전기 2,120억원), 채무인수·자금보충 약정은 보증한도 1,920억원·보증금액 1,920억원·대출잔액 1,600억원으로 기재됐다 [1]. 수분양자 중도금대출 연대보증은 농협은행·국민은행·하나캐피탈 앞으로 대출잔액 2,374억원, 보증금액 2,849억원, 총보증한도 4,800억원이며 보증기간이 2026-10-23까지로 명시돼 있다 [1]. 이천 백사면 물류센터 A동 415억원과 B동 435억원(합계 850억원)의 채무인수·자금보충 약정은 만기가 2026-08-31로 '3개월 이내' 구간에 잡혀 있다 [1]. 반면 생각공장 구로 지식산업센터 담보대출 지급보증 264억원·134억원은 당반기 중 대출이 조기상환돼 대출잔액이 0으로 기재됐다 [1].
확인 범위 · 한계
confidence_note
기존 관측축에 적힌 '중도금대출 연대보증 3,221억'은 이번 반기 주석의 보증금액 2,849억원(총보증한도 4,800억원)과 기준이 다릅니다. 어느 쪽도 고르지 않고 기준시점(2026-06-30)과 함께 병기한다. 군포 트리아츠의 분양률·실입주(잔금)율은 이 주석에 나오지 않아 확인하지 못했다(확인불가). 이천 백사면 물류센터 만기 2026-08-31의 연장·상환·매각 처리 결과는 아직 공시되지 않았다.
관측축pf_contingent presale_vs_settlement asset_recycle

지식산업센터 시장판 업종군 시그널 1건

금융·2026-08-14·WW35
P0● 공식
반기보고서 우발부채 주석 — 군포 책임준공 채무인수 5,520억, 대출잔액 4,290억 ↗
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1].
그룹 관점 · 재무제표 밖 약정이 이 회사 최대 리스크라는 관측축이 정기보고서 주석으로 정본 확인된 형태이다. 군포 트리아츠의 책임준공 관련 대출잔액이 반기 만에 570억원 늘고 중도금대출 연대보증 보증기간 만료가 2026-10-23로 명시되면서, 입주·잔금 진행 여부가 본계정 편입 시점을 결정하는 구조가 공시상으로 드러났다. 이천 백사면 물류센터 850억원은 매각 협상 대상으로 거론돼 온 자산과 같은 사업장이어서 만기와 매각 회수가 같은 달에 걸려 있는 것으로 공시됐다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #우발부채 · #책임준공 · #군포복합개발PFV
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1]. 군포 트리아츠 지식산업센터 관련 책임착공·책임준공의무 미이행 시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대해 부담하는 중첩적 채무인수의무는 5,520억원이고, 도급금액 5,574억원, 대출잔액은 전기말 3,720억원에서 당반기말 4,290억원으로 570억원 늘었다 [1]. 같은 사업장의 본PF 채무인수는 보증한도 3,600억원·보증금액 2,690억원(전기 2,120억원), 채무인수·자금보충 약정은 보증한도 1,920억원·보증금액 1,920억원·대출잔액 1,600억원으로 기재됐다 [1]. 수분양자 중도금대출 연대보증은 농협은행·국민은행·하나캐피탈 앞으로 대출잔액 2,374억원, 보증금액 2,849억원, 총보증한도 4,800억원이며 보증기간이 2026-10-23까지로 명시돼 있다 [1]. 이천 백사면 물류센터 A동 415억원과 B동 435억원(합계 850억원)의 채무인수·자금보충 약정은 만기가 2026-08-31로 '3개월 이내' 구간에 잡혀 있다 [1]. 반면 생각공장 구로 지식산업센터 담보대출 지급보증 264억원·134억원은 당반기 중 대출이 조기상환돼 대출잔액이 0으로 기재됐다 [1].
확인 범위 · 한계
confidence_note
기존 관측축에 적힌 '중도금대출 연대보증 3,221억'은 이번 반기 주석의 보증금액 2,849억원(총보증한도 4,800억원)과 기준이 다릅니다. 어느 쪽도 고르지 않고 기준시점(2026-06-30)과 함께 병기한다. 군포 트리아츠의 분양률·실입주(잔금)율은 이 주석에 나오지 않아 확인하지 못했다(확인불가). 이천 백사면 물류센터 만기 2026-08-31의 연장·상환·매각 처리 결과는 아직 공시되지 않았다.
관측축pf_contingent presale_vs_settlement asset_recycle

스폰서 리츠 exit판 업종군 시그널 2건

금융·2026-08-18·WW35
P1● 공식
디앤디플랫폼리츠, 세미콜론문래 1,556억 유상감자 회수·수송 565억 추가 취득 ↗
디앤디플랫폼리츠가 2026-08-18 이사회에서 ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 제1종 종류주식 37,611,728주를 유상감자 방식으로 처분하기로 결의했다 [1].
그룹 관점 · 스폰서 리츠가 개발자산 exit 창구로 작동한 결과가 유상감자 대금 1,556억원과 재투자 565억원이라는 두 방향의 이사회 결의로 같은 날 공시됐다. 회수 대금 입금 예정일(2026-09-23)과 재취득 예정일(2026-09-29)이 모회사 격인 SK디앤디의 9월 사모사채 만기 구간과 같은 달에 걸려 있으나, 두 법인은 서로 다른 대차대조표이며 리츠 회수 대금이 개발사로 이전된다는 공시는 확인되지 않았다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗이투데이 ↗출처 2곳 교차 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #디앤디플랫폼리츠 · #세미콜론문래 · #세미콜론수송
요약 전문
디앤디플랫폼리츠가 2026-08-18 이사회에서 ㈜세미콜론문래위탁관리부동산투자회사 제1종 종류주식 37,611,728주를 유상감자 방식으로 처분하기로 결의했다 [1]. 처분가액은 주당 4,138원 기준 1,556억3,733만원으로 자산총액 대비 14.6%이며, 처분예정일(주식매입계약 체결일)은 2026-09-22, 자본감소대금 입금 예정일은 2026-09-23이다 [1]. 같은 날 이사회는 ㈜세미콜론수송위탁관리부동산투자회사 제2종 종류주식 11,300,000주를 565억원에 현금 취득하기로 결의했고, 취득예정일은 2026-09-29, 취득 후 지분비율은 46.04%이다 [2]. 두 건 모두 2026-09-08 임시주주총회 결의를 거칠 예정이라고 기재됐다 [1][2]. 이투데이는 2026-08-18 디앤디플랫폼리츠가 상장 이후 첫 자산 매각으로 세미콜론 문래를 6,148억원에 매각했고, 회수 원금 중 565억원을 세미콜론 수송 우선주 추가 인수에 투입하며 9월과 11월 만기 회사채 1,000억원을 매각대금으로 조기상환할 계획이라고 보도했다 [3]. 같은 보도는 매각 차익을 반영한 제13기 주당배당금이 특별배당을 포함해 210원 수준으로 예상된다고 전했다 [3].
확인 범위 · 한계
confidence_note
세미콜론 문래 매각가는 예상치와 확정치가 갈리므로 병기한다 — 약 7,000억원(2025-09 매각 추진 보도) 대 6,148억원(2026-08 확정 보도). 이번 이사회 결의의 1,556억원은 매각가가 아니라 리츠가 보유한 종류주식의 유상감자 예상금액이므로 매각가와 같은 칸에 넣으면 안 된다. 이투데이가 전한 '지난달 매각'과 확정 매각 시점의 정확한 종결일은 이번 조사에서 확정하지 못했다(확인불가). 회사채 1,000억원 조기상환 계획은 단일 매체 보도이며 리츠 공시로 교차확인하지 못했다(확인불가).
관측축sponsor_reit asset_recycle파급디앤디플랫폼리츠
금융·2026-08-14·WW35
P0● 공식
반기보고서 우발부채 주석 — 군포 책임준공 채무인수 5,520억, 대출잔액 4,290억 ↗
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1].
그룹 관점 · 재무제표 밖 약정이 이 회사 최대 리스크라는 관측축이 정기보고서 주석으로 정본 확인된 형태이다. 군포 트리아츠의 책임준공 관련 대출잔액이 반기 만에 570억원 늘고 중도금대출 연대보증 보증기간 만료가 2026-10-23로 명시되면서, 입주·잔금 진행 여부가 본계정 편입 시점을 결정하는 구조가 공시상으로 드러났다. 이천 백사면 물류센터 850억원은 매각 협상 대상으로 거론돼 온 자산과 같은 사업장이어서 만기와 매각 회수가 같은 달에 걸려 있는 것으로 공시됐다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #우발부채 · #책임준공 · #군포복합개발PFV
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-14 제출한 반기보고서의 「우발부채 등에 관한 사항」에 2026-06-30 기준 신용보강 내역이 실렸다 [1]. 군포 트리아츠 지식산업센터 관련 책임착공·책임준공의무 미이행 시 ㈜군포복합개발피에프브이의 차입금에 대해 부담하는 중첩적 채무인수의무는 5,520억원이고, 도급금액 5,574억원, 대출잔액은 전기말 3,720억원에서 당반기말 4,290억원으로 570억원 늘었다 [1]. 같은 사업장의 본PF 채무인수는 보증한도 3,600억원·보증금액 2,690억원(전기 2,120억원), 채무인수·자금보충 약정은 보증한도 1,920억원·보증금액 1,920억원·대출잔액 1,600억원으로 기재됐다 [1]. 수분양자 중도금대출 연대보증은 농협은행·국민은행·하나캐피탈 앞으로 대출잔액 2,374억원, 보증금액 2,849억원, 총보증한도 4,800억원이며 보증기간이 2026-10-23까지로 명시돼 있다 [1]. 이천 백사면 물류센터 A동 415억원과 B동 435억원(합계 850억원)의 채무인수·자금보충 약정은 만기가 2026-08-31로 '3개월 이내' 구간에 잡혀 있다 [1]. 반면 생각공장 구로 지식산업센터 담보대출 지급보증 264억원·134억원은 당반기 중 대출이 조기상환돼 대출잔액이 0으로 기재됐다 [1].
확인 범위 · 한계
confidence_note
기존 관측축에 적힌 '중도금대출 연대보증 3,221억'은 이번 반기 주석의 보증금액 2,849억원(총보증한도 4,800억원)과 기준이 다릅니다. 어느 쪽도 고르지 않고 기준시점(2026-06-30)과 함께 병기한다. 군포 트리아츠의 분양률·실입주(잔금)율은 이 주석에 나오지 않아 확인하지 못했다(확인불가). 이천 백사면 물류센터 만기 2026-08-31의 연장·상환·매각 처리 결과는 아직 공시되지 않았다.
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주주 대치 상황판 고유 시그널 1건

금융·2026-08-18·WW35
P0● 공식
반기말 연결 부채비율 219.7%…9월 사모사채 1,070억 만기가 유증보다 앞섭니다 ↗
SK디앤디가 2026-08-18 증권신고서(지분증권)를 다시 정정 제출해 2026년 반기보고서 기준 수치를 반영했다 [1].
그룹 관점 · SK디앤디는 2025년 최대주주 변경 이후 SK 기업집단에서 제외된 법인이어서 이 수치는 그룹 연결 실적이 아니라 그룹에서 분리된 포트폴리오의 상태로 공시됐다. 반기말 부채비율이 1분기말 대비 56.0%p 오른 것은 인적분할 이후 부동산 개발 단일 축으로 재편된 뒤 처음 나온 반기 확정치로 기재됐고, 만기와 자금 유입의 한 달 시차가 회사 스스로 제시한 자금수지표에 명시된 형태로 공개됐다. SK 계열 벤치마크와의 비교는 계열 제외로 성립하지 않는다고 이 회사 관측축에 이미 기록돼 있다.
금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗금융감독원 전자공시시스템(DART) ·T1 ↗단일 출처 · 수치 갈림 — 병기 · tier1 · #유상증자 · #사모사채 · #유동성
요약 전문
SK디앤디가 2026-08-18 증권신고서(지분증권)를 다시 정정 제출해 2026년 반기보고서 기준 수치를 반영했다 [1]. 정정 후 본문에는 2026년 반기말 연결 부채비율 219.7%, 총차입금 9,912억원, 순차입금 9,465억원, 현금및현금성자산 447억원이 기재됐고, 정정 전 기재였던 2026년 1분기말 연결 163.7%와는 기준시점이 다릅니다 [1]. 별도기준은 같은 시점에 부채비율 196.3%(1분기말 149.2%), 총차입금 9,266억원으로 연결 차입금의 93.5%가 개별 실체에 집중돼 있다고 적혔다 [1]. 회사가 제시한 예상 자금수지표에는 9월 제16회 사모사채 820억원과 제17회 250억원(합계 1,070억원), 10월 제18-1회 200억원과 제18-2회 420억원(합계 620억원)의 상환 일정이 월별로 나온다 [1]. 같은 표에서 자구안(9월 주식담보대출 820억원 + 다수 사업장 패키지 유동화 대출 500억원 = 1,320억원)이 실행되면 9월말 현금이 215억원, 실행되지 않으면 -1,242억원이 된다고 기재했다 [1]. 유상증자 1,367억원은 10월 칸에 반영돼 있어 9월 만기보다 한 달 뒤에 들어온다 [1]. 앞서 금융감독원은 2026-08-05 최초 증권신고서에 대해 정정신고서 제출을 요구한 바 있다 [3]. 참고로 2026년 반기 연결 영업수익은 1,543.59억원, 영업손실 521억원, 당기순손실 655억원으로 기재됐으나 이 회사는 준공·인도 시점에 매출이 몰리므로 이 수치는 단독 시계열이 아니라 병기 목적으로만 적다 [1][2].
확인 범위 · 한계
confidence_note
부채비율은 기준이 갈리므로 병기한다 — 2026년 반기말 연결 219.7%·별도 196.3%, 2026년 1분기말 연결 163.7%·별도 149.2%이며 모두 같은 정정 증권신고서 안에서 정정 전/후로 대조된다. 기존에 병기해 온 '유상증자 반영 시 약 120%'는 신용평가사 인용 추정치로, 이번 공시에서는 재확인하지 못했다(확인불가). 자구안 대상 사업장은 공시에서 A·B 사업장 등으로 익명 처리돼 실물 자산을 특정하지 못했다(확인불가). 9월 자구안의 실제 실행 여부는 아직 발생하지 않은 미래 일정이다.
관측축maturity_ladder credit_funding
아직 관측 기록이 없는 메뉴 4

정의된 자리 · 걸린 사건 없음 · 일반 뉴스 충전 없음.

메뉴구분이 자리에 들어가는 것
수입 성격 전환판업종군분양수입 / 용역수입 / 공사수입 / 임대수입을 100% 누적 영역으로 그려 비중이 교대하는 모습을 보여주고, 각 성격이 지는 우발채무 유무를 아이콘으로 병기한다
임대 규모·손익 분리판고유왼쪽은 규모(지점 수·운영 호실·목표 대비 진척), 오른쪽은 손익(프로젝트 리츠 순손익). 두 축을 같은 카드에 넣지 않는다. 하단에 서울 코리빙 총공급 추이와 임대료 인상 상한 규제 상태를 띠로 붙인다
최대주주 확약 카운트다운고유한앤컴퍼니 지분율 변동(47.42% → 78.69%)과 확약 만료일(2026-08-10 + 1년)까지 남은 일수를 카운트다운으로 표시. 확약 문언 원문과 그 문언이 다루지 않는 범위를 함께 적어 둔다
공시·실적 원장공통공시 유형별 원장. 사모사채는 발행 시 공시되지 않으므로 정기보고서 차입금 명세에서 역산해 별도 표시한다
구조 · 흐름 · 월간

사건의 시간 흐름 · 계열사 간 영향 · 월간 원장 — 파고들 때 펼칩니다.

이슈 타임라인 13건 · 13개월

관측축 × 월 · 인계 사건 포함.

SK디앤디 · 사건 13 · 축 8 허브 →
레인25-0825-0925-1025-1125-1226-0126-0226-0326-0426-0526-0626-0726-08
월별 만기 도래 채무 대 확보 유동성 1············1
재무제표 밖 PF 약정과 대위변제 트리거 1············1
분양률과 실입주(잔금 납부)율의 괴리 0·············
분양수입 대 용역·공사수입의 교대 0·············
지식산업센터 시장의 미분양·잔금미납·신규허가 0·············
임대 운영 규모와 프로젝트 리츠 손익의 분리 0·············
최대주주 확약의 유효기간 카운트다운 0·············
자산매각의 계약 단계와 잔금 유입 단계 0·············
근거 사건(리서치) 8··1······1123
축 미매핑 시그널 3············3
최근 12건
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  • 2026-08-11 P1 SK디스커버리 잔여 31.27% 거래종결…한앤코 지분 78.69%로 확대 ownership_delisting · credit_funding · 인용 3 출처
    SK디스커버리가 보유하던 SK디앤디 지분이 이 종결로 소멸해 SK 측 지분 연결고리가 공시상 완전히 끊긴 것으로 기재됐습니다. 계열 제외 자체는 최대주주 변경 시점에 이미 반영됐지만, 잔여 지분의 실제 대금 지급과 주식 이전이 2026-08-11에야 끝난 것으로 확인돼 '2025-10-…
  • 2026-07-29 주주배정 방식 4,468만 1,000주(예정 발행가 3,060원, 약 1,367억) 유상증자 결정. 기발행 18,617,382주의 240% 규모다. 당일 주가는 26.53% 하락한 4,070원. 조 근거 사건 · 인용 1 출처
  • 2026-07-01 한국기업평가도 무보증사채 BBB→BBB-로 하향. 사유는 계열 지원 가능성 약화·운전자본 회수 지연·지식산업센터 현장 재무부담. 한앤코개발홀딩스 지분율은 2026-03말 47.42%, SK디스커버리 근거 사건 · 인용 1 출처
  • 2026-06-23 한국신용평가가 무보증사채를 BBB에서 BBB-(전망 부정적)로 하향. 사유는 최대주주 변경으로 계열 지원 가능성을 반영할 수 없다는 것과 생각공장 구로 미입주, 그리고 자본시장 접근성 저하. 202 근거 사건 · 인용 1 출처
  • 2026-05-29 지하 4층~지상 20층 2개동 178가구 주상복합. 1순위 청약 평균 80대 1, 일반분양 177가구가 5월 25일 예비당첨자 계약으로 완료. 기업형 임대 중심이던 주거 포트폴리오에 '분양형'이라는 근거 사건 · 인용 1 출처
계열사 간 전이 연결 1 (관측 0) · 후보 0

이 회사에서 나가거나 들어오는 전이. 부호(+/−/±)는 이 회사 축에 미치는 방향. 관측 = 실제 사건으로 확인된 연결, 구조 = 경로는 있으나 아직 관측 못 함, 후보 = 근거 미확인.

상대부호·등급기전 · 근거시차
← SK디스커버리
holding_nav
- structural지주가 잔여 31.27%의 대금 수령과 주식 이전을 끝내 SK 측 지분 연결고리가 소멸하자, 신용평가사들이 실질적 지배구조 변경을 근거로 계열 지원 효과를 선제적으로 제외했다. 2026-08-110일 — 매도측(SK디스커버리)과 매수 대상 법인(SK디앤디)이 2026-08-11 같은 날 각각 거래종결을 공시했다 (사례 1건 기준)
계통 — 이름과 소속

소속 · 자회사 · 공시 등록명.

모회사SK디스커버리보유 지분 미확인
상장상장 · 종목코드 210980
DART 등록 상호SK디앤디
법인명SK디앤디(주)
상태 divesting · 기준 2026-08-25
명부 오류다. 2025-10-01 매각 공시, 2025-10-31자로 최대주주가 SK디스커버리㈜에서 한앤코개발홀딩스(유)로 변경됐고, 잔여 주식매매계약이 2026-08-11 종결돼 SK 측 지분이 사라졌다. 상호는 'SK디앤디'로 그대로라 이름만 보면 SK 계열로 오인된다. 한앤코의 두 차례 공개매수를 통한 자진 상장폐지는 모두 실패했고, 금감원 정정요구 뒤 2026-08-10부터 최소 1년간 상폐 미추진을 확약해 현재는 상장
월간 원장 — 공시 · 논문 · 특허 · 사업장 첫 회차 2026-01-01~2026-08-27

실재 식별자만 · 사멸·불일치 제외 · 부재 명시.

공시 원장 15건

rcpNo 직채취

접수일공시유형요지
2026-08-18[기재정정]증권신고서(지분증권)증자유상증자 증권신고서의 최신 기재정정본(정정요구 반영). 원문 확인 필요.
2026-08-14반기보고서 (2026.06)정기보고서2026년 상반기 반기보고서. 만기도래 채무·PF 약정·분양수입 대 용역수입 등 관측축 수치의 1차 출처. 원문 확인 필요.
2026-08-11[기재정정]투자판단관련주요경영사항투자판단투자판단 관련 주요경영사항의 기재정정(4/29·8/4·8/5에 걸쳐 반복 정정된 건의 최신본). 내용은 원문 확인 필요.
2026-08-11최대주주등소유주식변동신고서기타최대주주 등 소유주식 변동 신고. 같은 날 대량보유·임원 소유상황 보고서 다수 제출. 변동 사유는 원문 확인 필요.
2026-08-05정정신고서제출요구 ( 2026.07.28. 제출 증권신고서(지분증권) )증자금융감독원이 7/28 제출 지분증권 증권신고서에 대해 정정신고서 제출을 요구한 공시. 요구 사유는 원문 확인 필요.
2026-07-31[기재정정]타법인주식및출자증권취득결정주요사항보고서타법인 주식·출자증권 취득 결정의 기재정정. 대상 법인·금액은 원문 확인 필요.
2026-07-28주요사항보고서(유상증자결정)주요사항보고서유상증자 결정. 같은 날 증권신고서(지분증권) 제출 후 8/5 금감원 정정요구(20260805100003)를 받아 8/10·8/18 기재정정 제출. 발행규모·자금 용도는 원문 확인 필요.
2026-07-16[기재정정]타인에대한채무보증결정기타타인(프로젝트 SPC 등)에 대한 채무보증 결정의 기재정정. 6/12·6/17·6/19에도 같은 제목의 정정이 반복 접수됐다. 보증 대상·금액은 원문 확인 필요.
2026-06-30단일판매ㆍ공급계약체결단일판매공급계약단일판매·공급계약 체결 공시. 상대방·금액·매출 대비 비율은 원문 확인 필요.
2026-06-26타인에대한채무보증결정주요사항보고서타인(프로젝트 SPC 등)에 대한 채무보증 결정. 2026년 들어 3/10·5/20·6/26 신규 결정과 다수의 기재정정이 잇따름. 피보증인·금액은 원문 확인 필요.
2026-06-26타인에대한담보제공결정주요사항보고서타인에 대한 담보제공 결정. 같은 날 특수관계인에 대한 담보제공(20260626000704)도 공시. 담보 자산·금액은 원문 확인 필요.
2026-05-14분기보고서 (2026.03)정기보고서2026년 1분기 분기보고서. 원문 확인 필요.
2026-04-20단기차입금증가결정주요사항보고서단기차입금 증가 결정. 증가 금액·차입처·용도는 원문 확인 필요.
2026-03-17사업보고서 (2025.12)정기보고서2025 회계연도 사업보고서. 원문 확인 필요.
2026-02-10매출액또는손익구조30%(대규모법인은15%)이상변경기타2025 연간 매출액 또는 손익구조가 전년 대비 15% 이상 변경됐음을 공시. 변동 수치는 원문 확인 필요.

논문 3편

관측축 키워드로 거름 · DOI 리졸브 확인

발표논문 · 관측축왜 닿는가
2026-04-30A Study on Real Estate Project Financing (PF) Risk Management Based on Initial Sales Rate and Bundles of Characteristics (초기분양률과 특성 묶음에 기반한 부동산 PF 리스크 관리)
Journal of Real Estate Analysis (부동산분석) 12(1):267-285 · pf_contingent
초기분양률을 PF 사업장 현금흐름 실현 가능성의 선행 신호로 다루므로, 재무제표 밖 PF 약정이 대위변제 트리거로 넘어가는 임계를 읽는 관측 기준이 된다.
2025-08주택개발 PF사업 부실화영향 요인 분석 연구 (Analysis of Factors Influencing the Credit Risk in Residential Development Project Financing)
부동산 도시연구 (건국대 부동산·도시연구원) 18(1):137 · pf_contingent
주택개발 PF 부실화 요인을 실증해 어떤 조건에서 시행사 우발채무가 현실화되는지 보여주므로 PF 약정 트리거 축의 판단 근거로 쓸 수 있다.
2025-06부동산PF 리스크 요소별 중요도 평가 (Assessment of the Relative Importance of Risk Factors in Real Estate Project Financing)
주거환경 (한국주거환경학회논문집) 23(2):73 · pf_contingent
PF 리스크 요소를 중요도 순으로 서열화한 결과라, 공시에 나열된 PF 약정 중 어느 항목을 먼저 볼지 우선순위를 정하는 데 닿는다.

사업장 1곳

공개 출처 · 행정구역. 긴급 축의 재난 권역 대조용이며 협력사 사업장은 제외

역할사업장행정구역출처·기준
본사본사(ECO Hub)
13493 경기도 성남시 분당구 판교로 332, ECO Hub
경기 · KR2026-08-26
설계 · 검증

무엇을 왜 보는지 정한 설계와 그 검증 — 관측 결과가 아닙니다.

관측축 지도 축 8 · 이 회사만 6 · 태그 23종

축 중복도 · 축별 실적재.

관측축공유시그널메뉴 구분
월별 만기 도래 채무 대 확보 유동성
maturity_ladder · 월간+이벤트
2사 공유 SK리츠1고유
재무제표 밖 PF 약정과 대위변제 트리거
pf_contingent · 분기(정기보고서 우발부채 주석)+이벤트
이 회사만1고유
분양률과 실입주(잔금 납부)율의 괴리
presale_vs_settlement · 분기+이벤트
이 회사만1고유
분양수입 대 용역·공사수입의 교대
revenue_mix_shift · 분기
2사 공유 SK플라즈마0업종군
지식산업센터 시장의 미분양·잔금미납·신규허가
jisan_market · 월간
이 회사만0업종군
임대 운영 규모와 프로젝트 리츠 손익의 분리
rental_scale_vs_pl · 월간(개관·시장공급)+분기(리츠 손익)
이 회사만0고유
최대주주 확약의 유효기간 카운트다운
sponsor_commitment · 이벤트
이 회사만0고유
자산매각의 계약 단계와 잔금 유입 단계
asset_recycle · 이벤트
이 회사만2고유
시그널 태그 지형 — 크기는 건수
유상증자 소액주주 임시주주총회 액트 주주행동주의 디앤디플랫폼리츠 세미콜론문래 세미콜론수송 유상감자 특별배당 사모사채 유동성 증권신고서정정 부채비율 우발부채 책임준공 군포복합개발PFV 중도금대출 이천물류센터 최대주주변경 한앤컴퍼니 지분율 계열제외
주제 분포 시그널 5

주제 편중 = 축 기울기 신호.

사업 축(sector)
금융5
100%
심각도
P12
40%
P02
40%
P21
20%
출처 유형
official4
80%
trade1
20%
최근 사건 (8건)
2025-10-01보도
SK디스커버리가 보유 지분 31.3%(5,821,751주)를 742억원에 한앤컴퍼니에 매각하기로 결정. 회사는 포트폴리오 리밸런싱이라고 설명했다. 이 결정으로 SK 기업집단에서 이탈했고, 이후 신용등급 체계에서 '계열 지원 가능성' 전제가 통째로 빠졌다 ↗
SK디스커버리, SK디앤디 지분 한앤컴퍼니에 전량 매각
그룹 관점 서술 미수집
근거 ↗
2026-05-29보도
지하 4층~지상 20층 2개동 178가구 주상복합. 1순위 청약 평균 80대 1, 일반분양 177가구가 5월 25일 예비당첨자 계약으로 완료. 기업형 임대 중심이던 주거 포트폴리오에 '분양형'이라는 네 번째 수입 성격이 추가된 건이다 ↗
SK디앤디 '공덕역 자이르네' 완판…분양형 주거 사업에 성공적 첫 발 내딛어
그룹 관점 서술 미수집
근거 ↗
2026-06-23보도
한국신용평가가 무보증사채를 BBB에서 BBB-(전망 부정적)로 하향. 사유는 최대주주 변경으로 계열 지원 가능성을 반영할 수 없다는 것과 생각공장 구로 미입주, 그리고 자본시장 접근성 저하. 2026년 1분기에 약 400억 매출이 환입됐다 ↗
SK디앤디, PEF가 인수하자 신용등급 '뚝'…투기급 코앞
그룹 관점 서술 미수집
근거 ↗
2026-07-01보도
한국기업평가도 무보증사채 BBB→BBB-로 하향. 사유는 계열 지원 가능성 약화·운전자본 회수 지연·지식산업센터 현장 재무부담. 한앤코개발홀딩스 지분율은 2026-03말 47.42%, SK디스커버리 보유분 양수 예정분 합산 시 78.69%. 2025년 연결 잉여현금흐름 -2,783억, 2025년말 순차입금 7,306억(+2,081억), 2026년 1분기 순차입금 6,369억·차입금의존도 56.6% ↗
최대주주 'SK→한앤코' SK디앤디, 개발사업 부담 커졌다
그룹 관점 서술 미수집
근거 ↗
2026-07-29보도
주주배정 방식 4,468만 1,000주(예정 발행가 3,060원, 약 1,367억) 유상증자 결정. 기발행 18,617,382주의 240% 규모다. 당일 주가는 26.53% 하락한 4,070원. 조달금은 전액 채무상환 목적으로, 9월 1,070억·10월 620억 사채 만기 대응이라고 보도됐다 ↗
SK디앤디, 1367억원 규모 유증에 26%대 급락
그룹 관점 서술 미수집
근거 ↗
2026-08-13보도
금융감독원 정정요구를 받은 뒤 2026-08-10 제출한 정정 증권신고서에 한앤컴퍼니의 확약이 명문화됐다 — 제출일로부터 최소 1년간 추가 공개매수를 통한 상장폐지를 추진하지 않고, 지분율 확대 목적의 장내거래·블록딜도 하지 않는다. 종전 문언은 '당분간 의사가 없다'였다. 신주 배정물량 100% 청약 확약 기준 의결권 78.69% ↗
SK디앤디 '자진 상폐설' 일축… 한앤코 "최소 1년간 공개매수·장내매수 없다"
그룹 관점 서술 미수집
근거 ↗
2026-08-14보도
9월 만기 1,070억(제16회 사모사채 820억+제17회 250억), 10월 만기 1,383억(군포 트리아츠 중도금 대위변제 763억+제18-1회 200억+제18-2회 420억). 이에 맞선 자구계획은 주식담보대출 820억과 사업장 패키지 유동화 500억을 합한 1,320억. 자구계획 정상 진행 시 9월말 현금 215억, 미이행 시 -1,242억, 유증까지 예정대로면 10월말 755억 ↗
SK디앤디, 유증 전 '유동성 고비'…1320억 자구계획 성패가 변수
그룹 관점 서술 미수집
근거 ↗
2026-08-24보도
소액주주 143명이 3.63%를 모아 임시주주총회 소집을 청구. 비상근감사 추가 선임이 안건이다. 하루 만에 임시주총 청구 요건 3%를 넘겼다 ↗
유증 반발 커지는 SK디앤디…하루 만에 소액주주 3.63% 결집
그룹 관점 서술 미수집
근거 ↗
출처 불일치 — 병기

같은 지표에 공개 출처끼리 값이 갈립니다. 한쪽을 고르지 않고 둘 다 싣고 기준을 밝힙니다.

지표값 A값 B차이 원인
유상증자 1,367억의 자금 용도전액 채무상환 — 9월 1,070억·10월 620억 회사채 만기 대응 (이데일리 2026-07-29)사모사채 620억 상환 + 군포 트리아츠 지식산업센터 우발채무 753억 대응 (아주경제 2026-08-09 / 메트로경제 2026-08-11)a는 '채무상환자금'이라는 공시 계정 표기를, b는 신평사 리포트의 세부 내역을 인용한 것으로 보인다. 군포 753억이 '채무상환'인지 '타법인 출자'인지가 갈리는 지점이다. 어느 쪽도 고르지 않고 병기한다
부채비율2023년 218.0% → 2025년 174.2% → 2026년 1분기 163.7% (아주경제 2026-08-09)149.2% → 유상증자 반영 시 약 120% (메트로경제 2026-08-11, 한신평 인용)기준시점과 연결/별도 구분이 다를 가능성이 크다. 11%p 이상 벌어지므로 단일값으로 쓰면 안 된다
순차입금6,039억 → 유상증자 반영 시 4,682억 (메트로경제 2026-08-11)2025년말 7,306억 → 2026년 1분기 6,369억, 차입금의존도 56.6% (EBN 2026-07-01, 한기평 인용)같은 2026년 1분기를 가리키는 것으로 보이는데 330억 차이가 난다. 리스부채 포함 여부 등 정의 차이로 추정되나 확인불가
유상증자 무산 시 현금 부족액9월말 -1,242억 (IB토마토 2026-08-14, 자구계획 미이행 기준)10월말 -612억 (넘버스 2026-08-12, 유증 무산 기준)기준 시점(9월말/10월말)과 전제(자구계획 미이행/유증 무산)가 서로 다르다. 같은 축에 올려 비교하면 안 되고 각각 별개 시나리오로 표시한다
생각공장 구로 매출 취소액과 군포 대위변제액매출 취소 약 400억 (이데일리 2026-06-23, 한신평 인용) / 대위변제 750억 (넘버스 2026-08-12)매출 취소 405억 (IB토마토 2026-08-13) / 대위변제 763억 (IB토마토 2026-08-14)반올림 수준의 차이지만 원장에는 두 값을 모두 남기고 출처를 붙인다
집계 경계 변경

시계열을 그냥 이어 붙이면 틀린 그림이 나옵니다. 아래 시점에 비교 기준선이 끊깁니다.

시점내용
2024-03-01인적분할로 SK이터닉스 신설 분리. 신재생에너지·ESS·연료전지가 이관되고 SK디앤디는 부동산 개발·임대·운영만 존속. 2024년 2월 이전 실적과 이후 실적을 그대로 이으면 안 된다
2025-10-01SK디스커버리가 보유 지분 31.3%(5,821,751주·742억)를 한앤컴퍼니에 전량 매각 결정. SK 기업집단 계열 제외. 계열 지원 가정이 사라지면서 신용등급 산정 체계가 통째로 바뀌었다
2026-03-31이 시점 기준 한앤코개발홀딩스 지분율 47.42%. 78.69%는 SK디스커버리 보유분 양수 '예정분'을 합산한 값이므로 두 숫자를 같은 시점으로 쓰면 안 된다
2026-06-23한국신용평가 BBB→BBB-(부정적). 일주일 뒤 한국기업평가도 BBB-. 조달 창구가 공모에서 사모로 사실상 고정되면서 '발행 시점 공시'가 사라졌다 — 이후 차입 관측은 정기보고서 차입금 명세로만 가능하다
2026-08-10금감원 정정요구에 따른 정정 증권신고서 제출. 최대주주 확약(최소 1년 상장폐지 미추진)의 기산일이다. 이 날짜가 시계열 마커이자 카운트다운의 기준점
2026-10유상증자 납입 예정. 발행주식이 18,617,382주에서 44,681천주가 더해져 약 3.4배가 된다. 주당 지표는 이 시점에 마커를 심고 소급 조정해야 한다. 정정신고서로 일정이 재산정돼 정확한 납입일은 확인불가

법인 경계 밖 관측 대상

지분율로 화면을 나누면 이것들이 밖으로 밀려납니다. 관측 경계는 법인 경계가 아닙니다.

관측 불가

공개되지 않거나 확인하지 못한 항목입니다. 추정값으로 메우지 않고 그대로 남깁니다.

검증 현황

이 회사 시그널의 근거가 얼마나 단단한가. 게이트는 형식만 봅니다 — 진위는 사람이 봅니다.

시그널 · 인용
5 · 13
인용 2건 이상 4건
1차 자료 인용
11/13
발행 주체가 당사자이거나 법정 공시
URL 실재
10/21
차단 11 · 사멸 0 · 오류 0 · 미검사 0
확인불가 명시
5/5
빈칸 대신 확인불가로 적은 시그널
관측 불가 · 불일치
10 · 5
명시 항목 · 병기 항목
경계 밖
8
법인 경계 밖 관측 대상
정보원
DART 공시
  • 주요사항보고서(유상증자결정) — 2026-07-29, 신주 44,681천주·예정발행가 3,060원·1,367억
  • 증권신고서(지분증권) 및 정정신고서 — 금융감독원 정정요구(2026-08-05)에 따른 2026-08-10 정정본에 최대주주 확약 문언이 들어갔다. 이 회사에서는 정정신고서가 IR 자료 역할을 한다
  • 최대주주변경 — SK디스커버리 → 한앤코개발홀딩스
  • 주식등의대량보유상황보고서(5%룰) — 한앤컴퍼니 47.42% → 78.69% 단계 이전 추적
  • 타법인주식및출자증권취득결정 / 처분결정 — 프로젝트 PFV·리츠 지분 출입
  • 유형자산처분결정 — 서초 토지 330억·신갈 물류센터 토지 360억 등 자산 리사이클
  • 채무보증결정 및 특수관계인에대한채무보증 — 다만 이 회사 PF 약정 상당수가 이 유형으로 잡히는지는 이번 조사에서 확인불가
  • 사업보고서·반기보고서·분기보고서 「II. 사업의 내용」 — 부문별 수입(분양·용역·공사·임대)과 수주잔고가 여기서만 나온다
  • 연결재무제표 주석 「우발부채 및 약정사항」 — 지급보증·연대보증·자금보충 잔액의 유일한 정본. 사모사채 만기 구조도 차입금 명세에서만 확인된다
  • 임시주주총회소집결의 — 소액주주 소집청구(2026-08-24)에 대한 회사 대응이 이 유형으로 나온다
IR
  • skdnd.com 투자정보 — 영업수익 및 이익추이 / 재무제표 / 공시정보 / 공고 네 항목. 실적발표 컨퍼런스콜이나 분기 IR 덱은 확인되지 않았다
  • 디앤디플랫폼리츠(상장 스폰서 리츠) 공시·IR — 개발자산 exit 창구이자 개발사 현금흐름의 대리 관측점
정부·규제기관
  • 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 지식산업센터 거래건수·거래면적 월간 시계열
  • 지식산업센터114 — 신규 건축허가 건수(공공·사옥 제외)
  • 국토교통부 민간임대주택특별법 임대료 인상 규제(100가구 이상 단지, 연 5% 범위 내 주거비물가지수 연동)와 완화 검토 동향
  • 법원경매정보 — 지식산업센터 경매 물건 증가 추이
외부 통계·업계
  • 한국신용평가·한국기업평가 정기평정 및 수시평정 — 이 회사에서 가장 밀도 높은 공개 재무 정보원이다. 회사가 안 내는 부문 수치가 평정 사유서에 나온다
  • IB토마토 — 만기 사다리·자구계획·부문별 수입을 공시 기반으로 분해하는 거의 유일한 매체
  • 넘버스 — PEF 관점의 자금 확약·시나리오 분석
  • 이데일리 뉴스검색(www.edaily.co.kr/search/news?keyword=) — 숫자 newsId URL로 원문 추적 가능
  • 다음 뉴스검색(search.daum.net/search?w=news) — 네이버 대체 경로. v.daum.net 숫자 ID로 결과가 나온다
  • 코람코자산신탁 — 강남역 인근 사업비 1조원 오피스 공동 개발 파트너. 개발 파이프라인이 상대편 발표로 먼저 나온다
유료
  • 한국신용평가·한국기업평가 전문 평정 리포트 전문(회원 전용)
  • 부동산R114·지식산업센터114 상세 통계(유료 구간)
접근 차단
  • WebSearch — 이 세션에서 예산 200/200 전량 소진. 조사는 100% WebFetch 우회로 수행했다
  • dart.fss.or.kr GET 검색(dsab007/main.do?textCrpNm=…) — '조회 결과가 없습니다' 반환. POST 전용이라는 기존 실측과 일치
  • search.naver.com · yna.co.kr · fnnews.com · thebell.co.kr · html.duckduckgo.com — 기존 차단 목록 유지
  • comp.fnguide.com · m.stock.naver.com — 이전 조사에서 실패 기록, 이번에는 시도하지 않음