SK리츠
SK그룹 스폰서 상장 리츠 — SK서린빌딩·SK U-타워·SK주유소·수처리센터 등 운용.
B 골격 · 시그널 2 · 축 12
이 허브의 성격 — 부동산 회사 화면이 아니라 만기·금리 캘린더다. 자산은 SK 계열이 5~10년 책임임차로 잠가 두어 계약 기간 안에서는 수익 쪽 변수가 거의 없고, 실제로 움직이는 것은 3조 1,164.9억 조달의 만기·차환 금리, 그리고 계약 만기가 올 때 임대료가 얼마나 다시 매겨지는가다. 이 허브가 답해야 하는 질문은 두 개다 — 다음 만기에 어느 자산의 얼마가 몇 %에 걸려 있고 그것이 기(期)별 DPS를 몇 원 움직이는가, 그리고 다음 임대차 만기에서 임대료가 몇 % 리셋되는가.
상태 상장 유지 · 계열 변동 없음. 최대주주 SK㈜ 87,554,915주 29.09%(2026-03-31 기준. 기초 29.19%에서 주식수 변동 없이 총발행주식수 증가로 희석). 5% 이상 주주는 SK㈜ 29.09% · 신한은행(미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산 ETF, 재간접형) 10.28% · 새마을금고중앙회 5.55% 세 곳. 총발행주식수 301,017,620주. · 기준 2026-08-25
DART 등록 정식상호는 '에스케이위탁관리부동산투자회사 주식회사'다. 종목명 'SK리츠'로만 검색하면 자산을 실제로 보유한 자리츠 3사(클린에너지·토털밸류제1호·클린인더스트리얼 각 위탁관리부동산투자회사)와 자산관리회사 'SK리츠운용㈜'가 누락된다. 종목코드 395400 기준으로 간다. 사업연도가 1~3·4~6·7~9·10~12월 네 개로 쪼개져 있어 '분기'가 아니라 '기(期)'가 단위다 — 2026-08-25 현재 직전 마감기는 제21기(2026-04-01~06-30)이고 그 실적·배당은 2026-08-05 이사회 결의로 나왔으며 확정은 2026-09-17 정기주주총회다.
주간 리포트 요약
WW35 · 리스크(P0·P1) 1건 · 시그널 2건
1순위 미지정 — 심각도·최신 순 자동 정렬. 빌더가 고른 것을 「핵심」으로 키우지 않는다
이번 주 시그널 2건 (1순위 미지정 주차)
주의외부SK리츠는 3개월물 전자단기사채를 반복 롤오버하는 구조여서 조달가가 분기마다 재가격되는 반면, 임대수익 측은 SK㈜·SK하이닉스·SK에너지 등 계열 책임임차인의 Triple Net 계약에 고정돼 있다.
123출처 3 관찰외부SK리츠의 주가·거래량은 지수 추종 자금이 실질 주체여서 개별 공시보다 섹터 지수의 방향이 먼저 움직이는 구조로 관측된다.
1출처 1
이 회사의 관측 근거
이 회사의 관측 근거
관측축 12 · 이 회사에만 있는 축 11
부동산 회사 화면이 아니라 만기·금리 캘린더다. 자산은 SK 계열이 5~10년 책임임차로 잠가 두어 계약 기간 안에서는 수익 쪽 변수가 거의 없고, 실제로 움직이는 것은 3조 1,164.9억 조달의 만기·차환 금리, 그리고 계약 만기가 올 때 임대료가 얼마나 다시 매겨지는가다. 이 허브가 답해야 하는 질문은 두 개다 — 다음 만기에 어느 자산의 얼마가 몇 %에 걸려 있고 그것이 기(期)별 DPS를 몇 원 움직이는가, 그리고 다음 임대차 만기에서 임대료가 몇 % 리셋되는가.
이 회사 전용 축.
축을 정한 근거가 곧 이 허브가 다른 회사와 달라지는 이유이고, 리서치 산출을 그대로 싣습니다.
보지 않기로 한 것 · 잴 수 없는 것 · 경계 밖
빈칸을 채우지 않기 위해 무엇을 안 보는지도 적습니다.
쓰지 않는 지표를 두면 그 자리가 영영 빈칸으로 남는 것을 막습니다.
누적 현황
허브 설계 내역 — 관측축 12 · 메뉴 12
설계 문서 — 관측 결과 아님.
대표 숫자
둘을 함께 쓴다. ① 기(期)별 주당배당금 — 제18기 66원 → 제19기 66원 → 제20기 68원 → 제21기 68원(2026-08-05 이사회, 배당총액 204억 6,919만 8,160원, 시가배당률 1.21%, 배당기준일 2026-06-30). ② 차환 시점의 조달금리 델타 — 2026년 실측 롤오버 계열이 3.75%→3.26%(2/25) → 3.72%→3.26%(3/10) → 회사채 3.999%→전단채 3.40%(5/22) → 3.26%→3.41%(5/22) → 3.26%→3.56%(6/9) → 3.40%→4.56%(7/3) → 3.41%→3.71%(8/21)로, 2~3월 저점 3.26%에서 7월 4.56%까지 130bp 벌어졌다. 앞이 이 회사가 파는 것이고 뒤가 원가다. 하나만 쓰면 "DPS가 68원으로 두 기 연속 같다"는 정지 화면만 남고 그 아래에서 원가가 130bp 움직인 사실이 사라진다.
쓰지 않는 지표
- 매출액·영업이익 단독 — 별도 기준 제21기(2026.04~06) 영업수익 490억 3,300만원에 영업이익 454억 9,300만원(OPM 92.8%)이다. 비용의 실체인 이자비용이 영업외에 있어 영업이익은 사실상 임대수익 총액과 같다. 실제로 최근 실적공시마다 '매출액또는손익구조30%(대규모법인은15%)이상변경'이 동반된다 — 구조적으로 30% 이상 흔들리는 손익이다
- 연결 당기순이익 — 투자부동산 재평가를 6월·12월 연 2회만 반영하므로 평가손익이 들어간 기와 안 들어간 기가 섞인다. (연결)당기순이익 제18기 203억 → 제19기 335억 → 제20기 205억의 출렁임 대부분이 이 차이다
- (연결)현금배당성향 단일값 — 같은 사업보고서(2026.03) 안에서 제18기 96% · 제19기 59% · 제20기 99%로 40%p 벌어진다. 분자(배당)는 별도 배당가능이익, 분모(연결 순이익)는 평가손익 포함이라 분모만 흔들린 결과다
- 배당수익률 단일 표기 — 사업보고서 주요배당지표는 기(분기) 기준 1.19%/1.16%/1.30%, 언론은 연 환산 4.6%/6.0%/7.9%로 쓴다. 기준을 병기하지 않으면 4배 차이로 오독된다. 게다가 제20기 값은 배당결정 공시(1.06%)와 사업보고서(1.19%)가 서로 다르다
- 자산 매입가·장부가 비중으로 화면 면적을 나누는 것 — 임대료율(연간 임대료/매매가)이 수처리센터 6.79% · U타워 4.58% · 서린빌딩 4.47%(재계약 전) · 주유소 4.21%로 갈린다. 매입가 1조 1,203억의 수처리센터가 연 760억, 매입가 1조 30억의 서린빌딩이 연 440억이라 순서가 뒤집힌다
- 임차인별 매출 비중을 '고객 포트폴리오'로 읽는 것 — 제20기 연결 매출 633억 6,924만원 중 SK하이닉스㈜ 43.15% · SK온㈜ 등 26.05% · SK㈜ 18.55% · SK에너지㈜ 12.25%로 전부 SK 계열이다. 분산이 아니라 계열 신용 한 덩어리다
- '연 4회 배당'을 '연 4회 실적발표'로 뭉개기 — 사업연도 자체가 분기다. 사업보고서·감사보고서제출·정기주주총회가 각각 연 4회 발생하고, 배당기준일이 배당액 결정보다 먼저다(사업보고서 '정관상 배당기준일을 배당액 결정 이후로 정할 수 있는지 여부: X')
수집 경로
상장 — 종목코드 395400
명부 표기로 조회
화면 배치 규칙
첫 화면은 배당이 아니라 만기·차환 시계다. 그리고 만기 사다리는 자산 이름표를 붙여 그려야 한다 — 차입약정 35건이 전부 '서린빌딩의 변동금리 차입금', '수처리센터의 고정금리 차입금'처럼 자산에 1:1로 묶여 있어서, 2026-09-23 하루에 몰린 6,703억이 사실은 수처리센터 한 자산의 차환이라는 것이 이름표 없이는 보이지 않는다. 자산가치는 오르고(서린 +31.5%, 주유소 +26.1%) 조달금리도 오르는(3.26%→4.56%) 정반대 두 힘이므로 같은 카드에 넣으면 신호가 상쇄돼 죽는다 — 자산 가치판과 만기·차환 시계를 좌우로 갈라 놓고 그 사이에 이자비용 시계열(2021년 359억 → 피크 1,145억 → 2025년 1,101억)을 다리로 놓는다. 만기표만 보면 2027~2028년까지 조용해 보이지만 조달의 약 58%가 변동금리라 실제로는 매 이자기간 재가격되므로 만기 축 위에 고정/변동 색을 반드시 겹친다. 자산 영역은 매입가 비중 막대와 임대료 기여 비중 막대를 나란히 그린다(수처리센터 임대료율 6.79% vs 주유소 4.21% — 도넛 하나로 합치면 순서가 뒤집힌다). 그리고 모든 화면의 시간축 단위는 '분기'가 아니라 '기(期)'다. 사업연도가 1~3·4~6·7~9·10~12월로 쪼개져 사업보고서·감사보고서·정기주총이 각각 연 4회 발생하고 배당기준일이 배당액 결정보다 앞서므로, 다른 계열사와 같은 분기 그리드에 얹으면 네 개 날짜가 전부 어긋난다.
설계 경고
이 회사를 '배당주 대시보드'로 그리면 안 된다. 임대수익은 SK 계열 100% 책임임차 + Triple Net + CPI 연동(하한 1.0~2.0%)으로 계약 기간 안에서는 사실상 고정돼 있고, 배당의 변동 요인은 임대료가 아니라 이자비용이다. 3조 1,164.9억 조달의 적용금리가 2.993%~5.49%로 흩어져 있고 약 58%가 변동금리이며, 2026-09-23 하루에 6,703억이 최고금리 구간(5.49%·4.21%)에서 만기 도래한다. 동시에 '고정'이라는 말도 과신하면 안 된다 — 2026-07-06 서린빌딩 재계약에서 연 임대료가 440억에서 527억 9,500만원으로 약 20% 리셋됐다. 계약 기간 안에서는 CPI로 미세 조정되지만 만기가 오면 계단식으로 다시 매겨진다. 마지막으로 공시 건수로 활동성을 재면 안 된다 — 최근 12개월 SK리츠 명의 공시의 상당수가 자산운용사·ETF의 지분 보고이고 회사 사건이 아니다.
관측축
이 회사 전용 축.
메뉴 12개 — 공통 3 · 업종군 5 · 고유 4. 공통은 테마·규약이고 고유는 이 회사만의 것입니다.
두지 않은 메뉴
일곱 개 모두 데이터가 없어서 뺐다. 리츠 허브의 '표준 화면'처럼 보이는 것들이지만(LTV·신용등급·FFO·AMC 보수·금리 민감도), 국내 상장리츠 공시 체계가 이 항목들을 요구하지 않거나 회사가 공표하지 않는다. 커버리지를 올리려고 넣으면 영구 빈 화면이 되고, 공개된 항목끼리 나눠서 채우면 추정값을 사실처럼 쓰는 것이 된다. 대신 관측 불가 항목으로 명시하고, 대리 지표가 있는 것(LTV→자산별 질권설정률)만 근거와 함께 남겼다. 공매도는 관측 가능하지만 실측하지 않았으므로 독립 화면 대신 수급 피드의 한 줄로 강등했다 — 관측 가능성과 실측 여부를 구분해서 적는다.
LTV 게이지 — 회사가 LTV를 단일 수치로 공표하는지 확인하지 못했다. 자산별 차입 명세와 감정평가 중위값을 나눠 계산하면 그 순간 추정값이 된다. 제이알글로벌리츠 사고가 정확히 LTV 커버넌트에서 터졌기 때문에 가장 만들고 싶었던 화면이지만 데이터가 없다 신용등급 트래커 — 회사채 등급·전망을 이번 조사에서 확보하지 못했다. 등급 변동을 화면 축으로 삼으면 영구 빈칸이 된다 AMC 보수판 — SK리츠운용 위탁보수 요율·산정식이 공시에 없다. 리츠 화면에 흔히 들어가는 항목이지만 데이터가 없다 자리츠 3사 분해 대시보드 — 클린에너지·토털밸류제1호·클린인더스트리얼의 자산총액만 공개되고 손익·차입은 연결에 합산된다. 3분할 화면을 만들면 칸의 대부분이 빈다 NOI·FFO/AFFO 보드 — 국내 리츠 공시 체계에 이 항목이 없다. 종로타워의 평균 NOC(약 28.6만원)와 WALE(2.66년)만 사업보고서에 나오므로 그 한 자산 안에서만 쓴다 금리 민감도 시뮬레이터 — 변동금리 비중은 계산되지만 기준지표와 가산금리가 공시되지 않아 '기준금리 25bp 상승 시 이자비용 X억'을 계산할 수 없다. 계산해서 채우면 추정값을 사실처럼 쓰는 것이 된다 공매도 잔고 게이지 — KRX로 관측 가능한 항목이지만 이번 조사에서 SK리츠 개별 수치를 실측하지 못했다. 섹터 집계만 인용했으므로 독립 게이지로 세우지 않고 수급 피드 안의 한 줄로만 남겼다
이 회사의 관측축에 걸린 사건들 — 메뉴 자리마다 축이 다릅니다.
오늘의 시그널 공통 시그널 2건
금융·2026-08-20·WW35
P1◐ 전문지
SK리츠 전단채 1,500억 차환 — 석 달 만에 조달금리 3.41%→3.71% ↗SK리츠가 2026년 8월 21일 만기가 도래하는 1,500억 원 규모 전자단기사채를 상환하기 위해 같은 규모의 자금을 다시 차입하기로 공시했다[1][2].
그룹 관점 · SK리츠는 3개월물 전자단기사채를 반복 롤오버하는 구조여서 조달가가 분기마다 재가격되는 반면, 임대수익 측은 SK㈜·SK하이닉스·SK에너지 등 계열 책임임차인의 Triple Net 계약에 고정돼 있다. 이번 30bp 상승은 수익 측 변동 없이 원가 측에서만 먼저 나타난 재가격으로, 조달가 상승분이 배당 재원에서 차감되는 경로로 보도됐다[1][2]. 그룹 스폰서 리츠의 조달 조건이 계열 신용이 아니라 시장 크레딧 국면에 연동돼 움직이는 국면이 이어지는 것으로 서술됐다[3].
요약 전문
SK리츠가 2026년 8월 21일 만기가 도래하는 1,500억 원 규모 전자단기사채를 상환하기 위해 같은 규모의 자금을 다시 차입하기로 공시했다[1][2]. 새로 발행한 전단채의 금리는 연 3.71%로 석 달 전 조달분의 연 3.41% 대비 30bp 올랐고, 만기는 2026년 11월 20일로 다시 3개월물이다[1][2]. 인수기관은 한국투자증권·SK증권·삼성증권·NH투자증권·KB증권 5곳으로 보도됐다[1]. 금리가 30bp 오르면서 3개월 이자 부담은 약 1억 1,250만 원 늘어나는 것으로 계산됐다[1]. 차입 규모는 2026년 3월 말 기준 자기자본 2조 258억 원의 7.4%에 해당한다[1]. 회사는 제18기 정기주주총회에서 승인받은 9,000억 원 사채발행한도 안에서 집행한 것이며 이후 차환 조건은 시장 상황에 따라 정해질 예정이라고 밝혔다[1]. 같은 달 국내 회사채 시장에서는 9~10월에만 비우량채 3조 2,000억 원, 연말까지 BBB+ 이하 4조 원의 만기가 몰린 가운데 저신용 발행사에 대한 투자 수요가 사실상 사라졌다고 보도됐다[3].
확인 범위 · 한계
confidence_note
DART 원문('부동산투자회사자금차입')을 직접 열지 못했다(확인불가) — dart.fss.or.kr은 GET 검색 미지원이고 본문 뷰어가 세션 쿠키를 요구한다. 언론 2건(블로터·서울파이낸스)으로 교차 확인했다. 인수기관별 인수금액 배분, 신규 전단채의 실제 발행일, 이후 정정공시 유무는 확인불가이다. [3]은 회사채 시장 전반을 다룬 기사로 SK리츠를 직접 언급하지 않으며 조달 환경 배경으로만 인용했다. 직전 조달분 3.41%의 발행일자(석 달 전이라는 서술 외 정확한 날짜)는 확인불가이다.
관측축refi_gap maturity_ladder파급SK(주) SK증권
금융·2026-08-12·WW35
P2◐ 전문지
리츠 지수 저점 대비 5.9% 반등 — SK리츠 5,810원·3일 5.25% 상승 ↗KRX 부동산리츠인프라 지수가 2026년 8월 12일 1,257.39를 기록해 6월 8일 저점 1,187.34 대비 5.90% 올랐고 3거래일 연속 상승했다[1]. 같은 날 SK리츠는 5,810원으로 하루 3.20% 올랐고 3거래일 누적으로는 5.25% 상승했다[1].
그룹 관점 · SK리츠의 주가·거래량은 지수 추종 자금이 실질 주체여서 개별 공시보다 섹터 지수의 방향이 먼저 움직이는 구조로 관측된다. 제이알글로벌리츠 회생 신청 이후 벌어진 상장리츠 전반의 디레이팅이 스폰서 보유 여부에 따라 갈리는 국면으로 보도됐고, SK그룹을 스폰서로 둔 SK리츠가 하나리츠·신한알파리츠와 함께 그 갈림의 회복 쪽에 묶여 서술됐다[1].
이투데이 ↗단일 출처 · tier1 미확보 · #KRX부동산리츠인프라지수 · #상장리츠 · #수급 요약 전문
KRX 부동산리츠인프라 지수가 2026년 8월 12일 1,257.39를 기록해 6월 8일 저점 1,187.34 대비 5.90% 올랐고 3거래일 연속 상승했다[1]. 같은 날 SK리츠는 5,810원으로 하루 3.20% 올랐고 3거래일 누적으로는 5.25% 상승했다[1]. 하나리츠는 5거래일 연속 올라 이 기간 8.53% 상승했고 신한알파리츠는 4거래일간 2.68% 올랐다[1]. 이번 반등은 2026년 4월 27일 제이알글로벌리츠의 회생절차 신청 이후 섹터가 26.9% 하락한 데 따른 되돌림으로 설명됐다[1]. 무차별적인 리츠 회피에서 자산 경쟁력과 스폰서 지원 여부에 따른 선별 평가로 투자심리가 옮겨가는 흐름이 강해지고 있다는 증권가 진단이 함께 실렸다[1].
확인 범위 · 한계
confidence_note
이 기사에는 SK리츠 자체의 ETF 편입 비중 변동이나 대량보유 보고 내용이 없다. 2026년 8월 중 SK리츠 관련 '주식등의대량보유상황보고서(약식)'·'임원ㆍ주요주주특정증권등소유상황보고서' 제출 여부는 DART GET 검색 미지원으로 확인하지 못했다(확인불가). 인용된 증권가 진단의 발언자 소속·실명은 확인하지 못했다(확인불가). 지수·주가는 2026-08-12 종가 기준이며 WW35(08-18~08-25) 시점 값이 아닙니다.
관측축index_flow
아직 관측 기록이 없는 메뉴 11
정의된 자리 · 걸린 사건 없음 · 일반 뉴스 충전 없음.
구조 · 흐름 · 월간
사건의 시간 흐름 · 계열사 간 영향 · 월간 원장 — 파고들 때 펼칩니다.
이슈 타임라인 10건 · 13개월
관측축 × 월 · 인계 사건 포함.
SK리츠 · 사건 10 · 축 12
허브 →
최근 10건
- 2026-08-20 P1 SK리츠 전단채 1,500억 차환 — 석 달 만에 조달금리 3.41%→3.71% 차환 시 조달금리 격차 · 월별 만기 도래액의 사다리 · 인용 3 출처
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- 2026-08-20 전자단기사채 1,500억 차환. 신규 3.71% vs 직전 3.41%로 3개월 만에 30bp 상승. 발행기간 2026-08-21~11-20, 인수 한국투자·SK·삼성·NH투자·KB증권 5곳, 제18 근거 사건 · 인용 1 출처
- 2026-08-12 P2 리츠 지수 저점 대비 5.9% 반등 — SK리츠 5,810원·3일 5.25% 상승 리츠 지수·섹터 수급이 주가에 남기는 자국 · 인용 1 출처
SK리츠의 주가·거래량은 지수 추종 자금이 실질 주체여서 개별 공시보다 섹터 지수의 방향이 먼저 움직이는 구조로 관측됩니다. 제이알글로벌리츠 회생 신청 이후 벌어진 상장리츠 전반의 디레이팅이 스폰서 보유 여부에 따라 갈리는 국면으로 보도됐고, SK그룹을 스폰서로 둔 SK리츠가 하나리츠·…
- 2026-07-23 2026년 7월 중순 상장리츠 평균 배당수익률 9.7%인데 주가는 눌려 있다. 국내 상장리츠는 23개, 시가총액 기준 GDP의 0.3%, 일평균 거래대금은 코스피의 약 10분의 1. 2026년 5월 근거 사건 · 인용 1 출처
- 2026-06-10 제이알글로벌리츠 회생 신청(2026-04-27) 이후 상장리츠 평균 주가가 2026-04-27~05-29 사이 20.6% 하락했다. 협회는 이를 자산 부실이 아닌 '흑자도산'으로 규정하고 우량 리츠 근거 사건 · 인용 1 출처
- 2026-05-11 자산별 질권설정률 공개 — P타워 68%·수처리센터 68%·주유소 55%·종로타워 43%·서린빌딩 40%·U타워 29%·C타워 0%. 오피스 4곳(서린·U·C·P) 임대율 100%. 이자비용 202 근거 사건 · 인용 1 출처
- 2026-05-06 제20기(2026-01~03) 별도 영업수익 422억 2,100만원·영업이익 392억 900만원(+27.5% YoY)·순이익 221억 3,400만원, 연결 영업수익 633억 6,900만원·영업이익 근거 사건 · 인용 1 출처
- 2026-04-29 제이알글로벌리츠가 2026-04-27 서울회생법원에 기업회생을 신청했다. 방아쇠는 벨기에 오피스 자산의 커버넌트 저촉 — 해외 대주단이 2025년 말 LTV를 61.02%로 산정해 계약상 52.5% 근거 사건 · 인용 1 출처
- 2026-03-19 제19기(2025-10-01~12-31) 정기주주총회에서 재무제표 승인, 보통주 1주당 66원 현금배당 결의(배당총액 197억 9,722만 2,720원, EPS 109원). 연결 매출 703억 5, 근거 사건 · 인용 1 출처
- 2026-02-04 제19기 잠정 실적 공시 보도 — 매출 441억 5,800만원(+52.6% YoY), 영업이익 420억 6,600만원(+74.9% YoY), 당기순이익 273억 7,200만원(+241.3% YoY) 근거 사건 · 인용 1 출처
계열사 간 전이 연결 1 (관측 1) · 후보 1
이 회사에서 나가거나 들어오는 전이. 부호(+/−/±)는 이 회사 축에 미치는 방향. 관측 = 실제 사건으로 확인된 연결, 구조 = 경로는 있으나 아직 관측 못 함, 후보 = 근거 미확인.
후보 1 — 근거 미확인
계통 — 이름과 소속
소속 · 자회사 · 공시 등록명.
관계사 · 협력사 동향 받은 지목 0 · 보낸 지목 2 · 경계 밖 대상 10
← 다른 회사의 시그널이 이 회사를 2차 관련사로 지목 · → 이 회사 시그널이 다른 회사를 지목. 경계 밖 대상 = 필수 관측 협력사·경쟁사·규제기관.
법인 경계 밖 관측 대상 10
- 책임임차인 SK하이닉스㈜ — 제20기 연결 매출의 43.15%(273억 4,682만원)를 혼자 낸다. 수처리센터(연 760억, 10년 책임임차, 2023-09-06 체결, +10년 연장옵션)와 U타워(연 234억, 5+5년)를 합친 것이고, 이천 팹의 가동·증설·수처리 투자 계획이 이 회사 최대 매출원의 연장 판단을 법인 밖에서 결정한다
- 책임임차인 SK에너지㈜ — 주유소 104개소 10년+5년 책임임차, 제20기 매출 비중 12.25%. 정유 소매망 구조조정이 임차 연장과 매각 협상에 직결된다. 토양오염 관련 비용·책임도 계약상 임차인 부담이라 임차인 신용이 곧 환경 리스크 헤지다
- 최대주주 SK㈜(29.09%) — 동시에 서린빌딩 100% 책임임차인이다(2026-07-06부터 연 527억 9,500만원). 주주와 임차인이 같은 법인이라는 사실을 화면에서 지우면 재계약 임대료 20% 인상의 성격을 읽을 수 없다
- 종로타워의 SK온㈜ 등 오피스 임차인 10곳과 리테일 임차인 20곳 — 유일하게 회전이 존재하는 자산이고, 제19기→제20기 매출 감소분(230억 4,381만원 → 165억 506만원) 대부분이 이 묶음에서 나왔다
- 신한은행 명의 미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산 ETF(10.28%)와 새마을금고중앙회(5.55%) — 주가·거래량의 실질 주체. ETF 설정·환매와 지수 리밸런싱이 회사 공시보다 먼저 움직인다
- 동종 상장리츠 — 제이알글로벌리츠 회생 신청(2026-04-27)이 LTV 커버넌트·Cash Trap에서 터지자 섹터 평균 주가가 한 달 만에 20.6% 빠졌다. 남의 사고가 이 회사 차환 금리와 유상증자 가능성에 붙는다
- 한국리츠협회와 국토교통부 — 유상증자 신고제 전환, 배당 90% 미만 시 불이익 폐지, 투자대상 확대 같은 제도 변경이 이 회사가 쓸 수 있는 자금조달 수단 자체를 바꾼다
- 통계청 소비자물가지수 — 임대료 인상률의 계약상 입력값. 전년도 CPI가 다음 해 매출을 확정한다. U타워는 경기지역 CPI라 계열이 다르다
- 경일감정평가법인 — 전 자산 가치추정 중위값의 단일 산출 주체. 평가기관이 바뀌면 시계열이 끊긴다
- 차입약정에 등장하는 SPC들(에스케이오피스원큐제이차·에스프로젝트모리츠·클린에너지원큐제이차·에스프로젝트자리츠·워터스트림제일차·흥국SK하이닉스·에스타이거클린) — 은행과 나란히 대주로 들어와 있어 조달 구조가 은행 대출만은 아니다
최근 지목 2건
- 2026-08-20 → SK(주) · SK리츠 전단채 1,500억 차환 — 석 달 만에 조달금리 3.41%→3.71% P1
- 2026-08-20 → SK증권 · SK리츠 전단채 1,500억 차환 — 석 달 만에 조달금리 3.41%→3.71% P1
월간 원장 — 공시 · 논문 · 특허 · 사업장 첫 회차 2026-01-01~2026-08-27
실재 식별자만 · 사멸·불일치 제외 · 부재 명시.
공시 원장 12건
rcpNo 직채취
논문 — 두지 않음
부동산투자회사(상장 리츠)로 R&D·제조 기능이 없어 특허가 발생하지 않는 업종이다. 관측축 9개(debt_ladder·refi_delta·quarter_fiscal·lease_reset·tenant_mix·appraisal·station_disposal·sector_shock·flow_noise)가 전부 자금조달·임대차·평가 축이라 특허가 닿을 축이 없다. 실사 결과 WIPO PATENTSCOPE에서 PA:"SK Reits" AND DP:[20250601 TO 20261231] = 0건, PA:"SK REIT" 동일 기간 = 0건, PA:"에스케이리츠" 동일 기간 = 0건, 기간 제한을 푼 PA:"SK Reits" 도 0건.
사업장 15곳
공개 출처 · 행정구역. 긴급 축의 재난 권역 대조용이며 협력사 사업장은 제외
설계 · 검증
무엇을 왜 보는지 정한 설계와 그 검증 — 관측 결과가 아닙니다.
관측축 지도 축 12 · 이 회사만 11 · 태그 11종
축 중복도 · 축별 실적재.
시그널 태그 지형 — 크기는 건수
전자단기사채 차환 조달금리 리파이낸싱 30bp 만기사다리 KRX부동산리츠인프라지수 상장리츠 수급 제이알글로벌리츠 스폰서리츠
주제 분포 시그널 2
주제 편중 = 축 기울기 신호.
최근 사건 (8건)
출처 불일치 — 병기
같은 지표에 공개 출처끼리 값이 갈립니다. 한쪽을 고르지 않고 둘 다 싣고 기준을 밝힙니다.
집계 경계 변경
시계열을 그냥 이어 붙이면 틀린 그림이 나옵니다. 아래 시점에 비교 기준선이 끊깁니다.
법인 경계 밖 관측 대상
지분율로 화면을 나누면 이것들이 밖으로 밀려납니다. 관측 경계는 법인 경계가 아닙니다.
- 책임임차인 SK하이닉스㈜ — 제20기 연결 매출의 43.15%(273억 4,682만원)를 혼자 낸다. 수처리센터(연 760억, 10년 책임임차, 2023-09-06 체결, +10년 연장옵션)와 U타워(연 234억, 5+5년)를 합친 것이고, 이천 팹의 가동·증설·수처리 투자 계획이 이 회사 최대 매출원의 연장 판단을 법인 밖에서 결정한다
- 책임임차인 SK에너지㈜ — 주유소 104개소 10년+5년 책임임차, 제20기 매출 비중 12.25%. 정유 소매망 구조조정이 임차 연장과 매각 협상에 직결된다. 토양오염 관련 비용·책임도 계약상 임차인 부담이라 임차인 신용이 곧 환경 리스크 헤지다
- 최대주주 SK㈜(29.09%) — 동시에 서린빌딩 100% 책임임차인이다(2026-07-06부터 연 527억 9,500만원). 주주와 임차인이 같은 법인이라는 사실을 화면에서 지우면 재계약 임대료 20% 인상의 성격을 읽을 수 없다
- 종로타워의 SK온㈜ 등 오피스 임차인 10곳과 리테일 임차인 20곳 — 유일하게 회전이 존재하는 자산이고, 제19기→제20기 매출 감소분(230억 4,381만원 → 165억 506만원) 대부분이 이 묶음에서 나왔다
- 신한은행 명의 미래에셋TIGER부동산인프라고배당혼합자산 ETF(10.28%)와 새마을금고중앙회(5.55%) — 주가·거래량의 실질 주체. ETF 설정·환매와 지수 리밸런싱이 회사 공시보다 먼저 움직인다
- 동종 상장리츠 — 제이알글로벌리츠 회생 신청(2026-04-27)이 LTV 커버넌트·Cash Trap에서 터지자 섹터 평균 주가가 한 달 만에 20.6% 빠졌다. 남의 사고가 이 회사 차환 금리와 유상증자 가능성에 붙는다
- 한국리츠협회와 국토교통부 — 유상증자 신고제 전환, 배당 90% 미만 시 불이익 폐지, 투자대상 확대 같은 제도 변경이 이 회사가 쓸 수 있는 자금조달 수단 자체를 바꾼다
- 통계청 소비자물가지수 — 임대료 인상률의 계약상 입력값. 전년도 CPI가 다음 해 매출을 확정한다. U타워는 경기지역 CPI라 계열이 다르다
- 경일감정평가법인 — 전 자산 가치추정 중위값의 단일 산출 주체. 평가기관이 바뀌면 시계열이 끊긴다
- 차입약정에 등장하는 SPC들(에스케이오피스원큐제이차·에스프로젝트모리츠·클린에너지원큐제이차·에스프로젝트자리츠·워터스트림제일차·흥국SK하이닉스·에스타이거클린) — 은행과 나란히 대주로 들어와 있어 조달 구조가 은행 대출만은 아니다
관측 불가
공개되지 않거나 확인하지 못한 항목입니다. 추정값으로 메우지 않고 그대로 남깁니다.
- 회사가 공표하는 단일 LTV — 확인불가. 자산별 차입 명세(사업보고서 IV-4·연결주석 24)와 감정평가 중위값(II-2)이 각각 공개되지만 둘을 나눠 계산하는 순간 추정이 되므로 대표 숫자로 쓰지 않는다. 대리 지표는 블로터가 집계한 자산별 질권설정률(0~68%). 제이알글로벌리츠 사고가 LTV 커버넌트에서 터진 만큼 이것이 이 회사에서 가장 아쉬운 공백이다
- 변동금리 차입의 기준지표와 스프레드 구성 — 확인불가. 사업보고서는 보고기간종료일 현재 적용금리(3.54~3.71%)만 적고 CD/금융채 등 어떤 기준금리에 얼마의 가산금리가 붙는지는 기재하지 않는다. 기준금리가 움직였을 때 이자비용이 얼마 변하는지 계산할 수 없다
- 회사채 신용등급과 등급 전망 — 확인불가. 등급 리포트가 유료이고 kisrating.com은 간헐 500
- 자리츠 3사(클린에너지·토털밸류제1호·클린인더스트리얼 각 위탁관리부동산투자회사)의 개별 손익·차입 조건·배당 — 사업보고서 상세표에 자산총액만 나오고 나머지는 연결 주석에 합산된다. 개별 분해 확인불가
- 자산관리회사 SK리츠운용㈜의 위탁보수 요율·산정식 — 공시에 없다. 확인불가
- 넥슨코리아의 SK-P타워 임차면적·임대료·계약기간 — 사업보고서에 '2026년 4월 임차 예정'만 적혀 있고 조건 확인불가. 2026-08 시점에 실제 입주가 완료됐는지도 확인하지 못했다
- 주유소 매각 47개소 계획의 개별 매각가·매수인 — 미공개. 개소수와 매입가 기준 잔액 변동만 사업보고서에 남는다
- 서린빌딩·U타워·수처리센터·주유소에 걸린 임차인 우선매수협상권의 행사 조건과 가격 산정식 — 보유 사실만 공개, 조건 확인불가
- SK리츠 개별 공매도 잔고·비중 — 확인불가. 인용한 기사는 '2026년 5월 공매도 상위 50종목 중 리츠 9개'라는 섹터 집계만 담고 있고 SK리츠 개별 수치는 이번 조사에서 확인하지 못했다. KRX 공매도 통계로 관측 가능하지만 실측하지 않았다
- 전자단기사채의 일별 잔액 추이 — 발행 때마다 '부동산투자회사자금차입'으로 잡히지만 일별 잔액은 공개되지 않는다. 분기말 스냅샷(사업보고서)만 시계열로 쓸 수 있다
- U타워 임대차(2022-06-09 체결, 5년+5년)의 만기 도래 처리 — 2027년 6월 만기인데 2026-08-25 현재 연장·재계약 관련 공시를 확인하지 못했다
- 서린빌딩 재계약이 왜 약 20% 인상됐는지의 산정 근거 — 공시는 결과(연간임대료 527억 9,500만원)만 담고 감정평가·시장임대료 등 산정 방식은 밝히지 않는다. 확인불가
검증 현황
이 회사 시그널의 근거가 얼마나 단단한가. 게이트는 형식만 봅니다 — 진위는 사람이 봅니다.
1차 자료 인용
0/4
발행 주체가 당사자이거나 법정 공시
URL 실재
12/12
차단 0 · 사멸 0 · 오류 0 · 미검사 0
확인불가 명시
2/2
빈칸 대신 확인불가로 적은 시그널
관측 불가 · 불일치
12 · 5
명시 항목 · 병기 항목
정보원
DART 공시
- 부동산투자회사자금차입 — 12개월 10건. 본문 '4. 기타 투자판단과 관련한 중요사항'에 만기 도래하는 직전 차입의 금액·금리와 신규 발행금액·기간·금리·인수기관이 모두 적혀 있다. 금리 델타의 1차 정본
- 부동산투자회사금전배당결정 — 기별 배당금총액·1주당 배당금·시가배당률·배당기준일·주주총회 예정일. 시가배당률 산정 창(예: '26.6.22.~'26.6.26.)까지 본문에 명시된다
- 영업(잠정)실적(공정공시) — 별도 기준. 당기/전기/전년동기 3열 비교표
- 매출액또는손익구조30%(대규모법인은15%)이상변경 — 실적공시와 매번 동반
- 사업보고서 (연 4회: 2025.06·2025.09·2025.12·2026.03). 'II-2. 주요 제품 및 서비스'에 자산별 매입가·감정평가 중위값·임대료율·임대차조건 전문, 'II-4. 매출 및 수주상황'에 임차인별 매출액과 비율, 'III-6. 배당에 관한 사항'에 주요배당지표 3기 비교와 배당액확정일·배당기준일 지정 현황, 연결주석 '24. 우발부채 및 약정사항'에 차입약정 35건의 자산별 이름표와 고정/변동 구분, 'IV-4. 유동성 및 자금조달과 지출'에 사채·차입금 전 트랜치 명세(기관·만기일·이자율·금액), 'VII. 주주에 관한 사항'에 5% 이상 주주, 'XII. 상세표 4. 주유소 부동산 세부내역(상세)'
- 감사보고서제출 — 연 4회
- 부동산투자회사부동산임대 / 특수관계인에대한부동산임대 — 마스터리스 재계약. 2026-06-02 서린빌딩 건은 두 공시가 같은 날 쌍으로 나오고 후자에 연간임대료·보증금·환산연간임대료 산식까지 들어 있다
- 특수관계인으로부터부동산매수 — 2025-10-01 SK-P타워 지분 1000분의 598을 SK텔레콤으로부터 2,157억
- 특수관계인에대한주식의처분 — 2025-12-03 클린에너지리츠 3,024,194주·150억 유상감자. 자리츠 자본 회수 경로
- 부동산투자회사자산관리위탁계약변경 — 편입 자산 목록이 별지로 갱신돼 포트폴리오 변동을 확정한다
- 기타경영사항(자율공시) — 분기보고서(IR자료) 게시 및 Annual Report 게시 사실을 회사가 공시로 알린다. IR 자료 갱신 시점을 잡는 신호
- 주식등의대량보유상황보고서(약식) / 임원ㆍ주요주주특정증권등소유상황보고서 — 대부분 자산운용사 수급이다. 회사 사건과 분리 대상
- 주주총회소집결의 · 주주총회소집공고 · 의결권대리행사권유참고서류 · 정기주주총회결과 · 주주명부폐쇄기간또는기준일설정 — 각 연 4회
- 기업지배구조보고서공시 · 대규모기업집단현황공시[분기별공시(개별회사용)] · 대규모기업집단현황공시[연1회공시및1/4분기용(개별회사)]
- 기업설명회(IR)개최(안내공시)
IR
- 회사 홈페이지 skreit.co.kr '공시/IR - IR자료' 게시판 — 기별 분기보고서 IR자료. 게시 사실 자체가 '기타경영사항(자율공시)'로 공시된다(2026-02-04 2025.4Q, 2026-05-07 2026.1Q, 2026-08-06 2026.2Q)
- 회사 홈페이지 '공시/IR - Annual Report' — 국문/영문 연차보고서(2026-06-18 게시 공시)
- 기업설명회(IR)개최(안내공시)로 예고되는 IR — 2025-10-20·2025-11-25·2026-03-05·2026-03-31 개최 확인
정부·규제기관
- 통계청 소비자물가지수(월간) — 전 자산 임대료 인상률의 계약상 입력값. U타워는 경기지역 CPI라 별도 계열
- 국토교통부 부동산투자회사법·동법 시행령 — 프로젝트리츠 활성화 및 리츠 투자대상 확대 방향의 개정 진행
- 한국거래소 KRX 정보데이터시스템 — 공매도 잔고·거래비중(일간), 리츠 관련 지수 구성
외부 통계·업계
- 블로터 [REITs is] 연재 — 상장리츠별 자산 질권설정률·이자비용·임대율·연 환산 배당수익률을 정기 집계하는 몇 안 되는 무료 시계열원
- 이데일리 마켓인 — 신용평가사 리포트 기반 크레딧 시장·시장성 차입 비중 비교
- 뉴스톱코리아(newstopkorea.com) — 상장리츠 섹터 이슈와 한국리츠협회 동향을 계속 따라가는 매체
- 한국리츠협회 — 제도개선 탄원·업계 통계
- 임차인 측 공시 — SK하이닉스·SK에너지·SK㈜·SK텔레콤·SKC의 사옥·설비 관련 발표가 임대차 변경보다 먼저 나온다
- 경일감정평가법인 가치추정 감정평가컨설팅 — 원문 비공개, 사업보고서에 중위값으로만 인용(6·12월)
유료
- NICE신용평가·한국기업평가 회사채 등급 리포트 — 이번 조사에서 SK리츠 등급·전망을 확인하지 못했다
- 딜사이트(dealsite.co.kr) — 2026-05-15 'SK리츠도 꿩 대신 닭' 등 관련 기사가 있으나 로그인 월
접근 차단
- dealsite.co.kr (로그인 리다이렉트)
- news1.kr/search ('SK리츠' 질의에 검색 결과 0건 반환 — 기사는 실재하는데 자체 검색이 잡지 못한다)
- news.mtn.co.kr/news-list (404)
- www.newstof.com (newstopkorea.com으로 301. 원 도메인으로 요청하면 이중 인코딩된 Location이 돌아온다)
- news.google.com/rss/articles/... (제목·발행일·매체명은 얻히지만 리다이렉트 URL이 원문 URL로 해석되지 않는다. 매체명을 얻은 뒤 그 매체 자체 검색으로 2단 우회해야 한다)
- fnnews.com(403) · search.naver.com · yna.co.kr · thebell.co.kr · html.duckduckgo.com(CAPTCHA)
- dart.fss.or.kr (GET 검색 미지원. dsab007/detailSearch.ax POST + 세션 쿠키·Referer 2단계로 report/viewer.do를 열어야 본문이 나온다)